Mercado Imobiliário

Buildings in Lisbon are 34% more expensive in one year

The average selling price of buildings over 500 m² in Lisbon increased by 34% in the 12 months to the end of the second quarter of 2019 to 2,915 euros / m².

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These figures are now released by Confidencial Imobiliário and concern the territory covered by the SIR Urban Rehabilitation, which covers 17 central parishes of Lisbon.

Campolide is the parish where this type of building is more expensive, with transactions recording an average selling price of 4,246 euros / m², followed by Belém, with a value of 4,071 euros / m². Santo António, Santa Maria Maior and Estrela recorded prices between 3,000 and 3,900 euros / m² in the period analyzed.

The price increase was transversal to almost all parishes, according to Ci, which highlights Alvalade, which reached 2,542 euros / m², and Alcântara, with a value of 2,394 euros / m², compared with less than 1,000 euros / m². to which both parishes traded this type of assets a year earlier.

Santo António, Arroios, Avenidas Novas, Santa Maria Maior and Estrela are the main investment destinations, representing 14% to 9% of sales of buildings of this size in these 12 months. Areeiro, Alvalade, Penha de França, Ajuda and Campolide, with shares of only 2% to 6% of the total, are the new points of interest, with the largest growth in trading of these assets until the second quarter of this year, with increases of more 50%.

It should be noted that, overall, the number of sales of buildings over 500 square meters fell 9% in the total territory covered by the SIR-Urban Rehabilitation, with decreases always above 16% in all parishes.

Source: VidaImobiliaria.com

The World’s Biggest Real Estate Bubbles in 2018

Published By Jeff Desjardins | October 8, 2018

Note: Cities with a “Bubble Risk” (>1.5) are shown in red

The World’s Biggest Real Estate Bubbles in 2018

With the current stock market bull run reaching nearly 10 years in length, it’s understandable that many investors are nervous about the end of the party coming sooner than later.

However, as UBS notes in its latest report, there is also growing concern about another prominent bubble that’s been in the works since the aftermath of the financial crisis.

Large amounts of easy money have fueled real estate bubbles in the world’s major cities – and the Swiss investment bank now sees the property markets in six global cities as being at risk.

The Bubble Index

In the 2018 edition of the bank’s Real Estate Bubble Index, here are the major cities around the globe that are in or near bubble territory:

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Any city with a score over 1.5 is considered at “Bubble Risk”, and right now those include two cities from Canada, one from Asia, and three from Europe.

Hong Kong (2.03) tops the index this year, leaping past Munich (1.99), Toronto (1.95), and Vancouver (1.92) which all remain at bubble risk themselves. Amsterdam and London are the two other cities that score higher than a 1.5 on the rankings.

It’s also very important to note that there are four cities that score just under the 1.5 threshold: Stockholm (1.45), Paris (1.44), San Francisco (1.44), and Frankfurt (1.43).

A Coming Correction?

Investor and writer Howard Marks has noted in recent months that the wider market is in its “8th inning”, and the same case could be made for real estate.

Historically, investors have had to be alert to rising interest rates, which have served as the main trigger of corrections.

– UBS Report

According to UBS, the cracks are already starting to show at the top end of the market, with housing prices declining in half of last year’s list of bubble cities. Some of the worrying factors include rising interest rates, as well as growing political tensions as the crisis of affordability makes it harder for average people to live in these global financial centers.

Here is annualized growth in percent over the last year, as well for the last five years for cities in the index:

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As you can see, some of these cities have had negative growth over the last 12 months, including New York, Toronto, Sydney, London, and Stockholm.

Charting Specific Markets

In Hong Kong, you need to work 22 years to afford a 645 sq. ft (60m²) apartment, when that took just 12 years just a decade ago. In recent years, Hong Kong’s ascent to becoming one of the biggest real estate bubbles has become very evident, especially when juxtaposed with Singapore:




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In Canada, the two cities in the index are starting to go in alternate directions, although recent signs also point to a potential slowdown in Vancouver:


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Finally, the U.S. market – which felt the pain of the housing crash in the late 2000s – is home to zero cities in the bubble risk category, according to UBS.

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Whether it is a bubble or not, many people agree that San Francisco’s housing situation is still a crisis. In the Bay Area hub, 60% of all rental units are in rental-controlled buildings, and the median single-family house price is a hefty $1.7 million.

PORTUGAL’S GOLDEN VISA : A PROGRESS REPORT

7 Years since it was first launched the Portugal Golden Visa has proven to have a steady demand over the years. 

Picture from CIVITAS

Picture from CIVITAS

How many investors applied for a Portugal Golden Visa since 2012?

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2017 recorded 1351, 2018 recorded 1409 and as at end of Oct 2019 the current number of main applicants granted a Golden Visa in Portugal is at 1099 (1318 is the forecast for Dec 2019). Could this be a slight dip or is 2019’s performance indicating a downward trend of what’s to come in 2020? See the table below for the exact figures year on year.

What was the most favoured route to apply for a Portugal Golden Visa?

The most popular mode of applying to the Portugal Golden Visa programme has resoundingly been the Real Estate investment route. The least common Golden Visa route was Job Creation, evidenced by the low % of investors who infact opted for that route.

Moreover, the average amount that was invested in Real Estate in Portugal since 2012 is EUR 583,829. Of those investors who did opt for the Capital Transfer route to apply for their Golden Visas the average value of each transaction was EUR 1,061,462.

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Source: SEF / CEVITAS

Como o imobiliário combate o branqueamento de capitais e o financiamento ao terrorismo

Pedro Condez Tomaz, Advogado na Sociedade Cerejeira Namora, Marinho Falcão & Associados, explica a regulamentação das medidas de prevenção e combate ao Branqueamento de Capitais e Financiamento ao Terrorismo para o sector imobiliário.  

Numa tentativa de implementar no Sector Imobiliário as medidas de Combate ao Branqueamento de Capitais e ao Financiamento do Terrorismo [BC/FT] impostas pela Lei n.º 83/2017 de 18 de Agosto, foi publicado o Regulamento n.º 276/2019 que promove a regulamentação dessas mesmas medidas, as quais já se encontram em vigor, levando a que muitas empresas e particulares se encontrem ainda numa situação de incumprimento generalizado.

Este Regulamento define os procedimentos inerentes ao cumprimento dos deveres (de diferente espécie), os quais deverão ser impreterivelmente adoptados pelas entidades que exerçam, em território nacional, qualquer actividade imobiliária e/ou que pratiquem os seguintes actos materiais: 1) mediação imobiliária; 2) compra, venda, compra para revenda ou permuta de imóveis; 3) promoção imobiliária; ou 4) arrendamento de imóveis.

Resumidamente estas "entidades imobiliárias" «(...) estão proibidas de praticar actos de que possa resultar o seu envolvimento em qualquer operação de branqueamento de capitais ou de financiamento do terrorismo e devem adoptar todas as medidas adequadas para prevenir tal envolvimento».

Tais medidas passam por um manancial de deveres preventivos e reactivos cuja observância impende sobre estas "entidades imobiliárias", entre os quais ora se destacam o dever de controlo, dever de identificação e diligência, dever de conservação e dever de comunicação, sem menorizar o também presente dever de formação, dever de não divulgação e dever de recusa.

Desde logo, quanto ao dever de controlo, impõem-se que as "entidades imobiliárias" promovam um modelo eficaz de identificação, avaliação e mitigação do risco de BC/FT, devendo inclusivamente adequar os procedimentos de aceitação de clientes em função deste mesmo risco. Tal modelo de gestão do risco [ou de exposição a esse risco] deve ser delineado em função de factores como:  a) volume de negócios; b) número de empregados; c) zonas geográficas em que opera; d) meios de pagamento e a proveniência dos mesmos; e) nacionalidades dos clientes ou a realização de negócios através de agentes de representação.

De referir que, neste âmbito, as "entidades imobiliárias" devem ter especial intervenção [sem prejuízo de outras medidas que devem adoptar] através da instituição de mecanismos de controlo da actuação dos seus próprios colaboradores [independentemente da natureza do vínculo], bem como na criação de meios internos que permitam aos colaboradores comunicarem (de forma anónima e independente) violações à lei e às obrigações que da mesma resultem, e ainda transgressões aos procedimentos de controlo internamente definidos.

No que tange ao dever de identificação e diligência, as "entidades imobiliárias" estão obrigadas a proceder à recolha de elementos de identificação de cada um dos intervenientes na transacção imobiliária e, bem assim, dos respectivos representantes e correspondentes beneficiários efectivos – devendo manter tais dados actualizados. Ademais, este dever de identificação deverá ser sempre cumprido em momento anterior a qualquer transacção imobiliária [mesmo antes da celebração do próprio contrato-promessa, quando exista].

Relativamente ao dever de conservação impõe-se que durante o período de sete anos devam ser conservados todos os registos, cópias ou dados extraídos de todos os documentos facultados pelos clientes ou terceiros referentes à transacção, e ainda cópia (e comprovativo de envio) de qualquer comunicação de operações suspeitas. Também por igual período devem ser conservados os originais ou cópias dos documentos comprovativos de operações efectuadas, com vista a permitir a sua reconstituição. Além disso, tais arquivos devem estar à disposição em permanência das entidades competentes na prevenção e combate ao BC/FT.

Por sua vez, no que se refere ao dever de comunicação existem algumas imposições, tal como a comunicação obrigatória ao IMPIC, I.P., em formulário próprio, da i) data de início de actividade, ii) dos elementos relativos a cada transacção imobiliária em que intervenham [semestralmente], e ainda iii) dos elementos relativos aos contratos de arrendamento, cujo valor seja igual ou superior a 2.500,00 Euros.

Por último, quando a "Entidade Imobiliária" seja uma sociedade por quotas ou empresário em nome individual com um número de colaboradores superior a 5 (cinco), ou seja uma sociedade anónima, é igualmente imperiosa a designação de um "Responsável pelo Cumprimento Normativo", que deverá ser um elemento da direcção de topo da "Entidade Imobiliária" ou equiparado, desde que detenha poderes e competências necessários a zelar pelo controlo do cumprimento das obrigações legais no âmbito da prevenção e combate ao BC/FT.

Em jeito de balanço, são notórias as várias mudanças empreendidas pelo desígnio do combate ao branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo. Assiste-se a um aumento da burocracia e da responsabilidade das "Entidades Imobiliárias" que se vêm obrigadas elas próprias a promover o controlo e prevenção branqueamento de capitais e ao financiamento do terrorismo, adoptando determinadas imposições e deveres e adaptando internamente as suas próprias organizações, sob de incorrerem na prática de ilícitos criminais e contra-ordenacionais, dos quais podem resultar, além da multa/coima respectiva, a aplicação cumulativa de gravosas sanções acessórias.

Autor Pedro Condez Tomaz

Fonte: Diário imobiliário

Contrato de Promessa de Compra e Venda: como evitar dores de cabeça numa transação imobiliária

A compra de casa tem tanto de especial, como de complexo. Para garantir que tudo corre bem, nada melhor do que estar devidamente informado nesse momento. É importante que tenhas a noção clara de vários conceitos ligados ao processo e uma delas tem a ver com o chamado Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), sendo também fundamental para quem vende. Esta é, aliás, a arma que melhor protege compradores e vendedores. Neste guia vais perceber a sua real vantagem e todas as contingências que podem surgir e afetar uma transação imobiliária.

Desde a primeira visita ao imóvel até à concretização da escritura pública, decorre algum tempo, podendo verificar-se situações adversas à aquisição da sua casa de eleição. Assim, e para além de afastares possíveis concorrentes da tua casa de sonho, ao realizares o CPCV, estarás a assegurar-te juridicamente em relação a possíveis contingências, atrasos ou incumprimentos do contrato e eventuais sanções.

Habitualmente utilizado em Portugal, a elaboração deste contrato não é obrigatória por lei. Ainda assim, e tal como te explicamos no artigo de hoje da rubrica quinzenal 'saúde financeira', assegurada pelo Doutor Finanças para o idealista/news, pode ser bastante importante e útil a sua realização, na compra de um imóvel ou terreno.

E porquê? Por vários aspetos, nomeadamente por ser um documento escrito, com valor jurídico (artigo 410 n.º 1 do Código Civil), elaborado e assinado entre quem promete vender o bem (o promitente proprietário) e quem promete comprar esse mesmo bem (o promitente comprador).  

Desta forma, e para que saibas defender os teus direitos e interesses e o processo de compra da tua habitação decorra sem percalços, o melhor é mesmo estares bem informado.

Elementos que devem constar deste contrato

O CPVC deve obedecer a determinadas regras e nele devem constar alguns elementos e informações fundamentais. São elas: 

  • Identificação de quem vende e quem pretende comprar: Nome completo, morada, estado civil, número do cartão de identificação e do número de identificação fiscal (NIF);

  • Identificação e características do imóvel: Morada, tipologia, descrição predial, inscrição matricial, se possui ou não outras partes integrantes à fração, como piscina, garagem ou arrumos;

  • Licença de habitação ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal através de declaração que a substitua;

  • Preço de venda do imóvel e meio de pagamento;

  • Valor do sinal dado pelo promitente comprador, assim como a data de pagamento. Entende-se por sinal o valor em dinheiro, pago pelo promitente comprador ao promitente vendedor, de capitais próprios (normalmente 10% a 20% do valor de venda do imóvel), como entrada inicial e garantia do cumprimento do contrato e como prova da seriedade e da real intenção do comprador. Esta quantia é entregue no momento da celebração do CPCV;

  • Indicação de que o imóvel não tem qualquer ónus ou encargos à data de celebração do CPCV;

  • Data prevista para a realização da escritura pública e respetivas consequências ou sanções, eventualmente a aplicar, caso não seja realizada até essa data;

  • Menção de que a habitação está em condições de habitabilidade, com tudo o que isso implica: redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.

Quais as possíveis contingências à sua concretização? 

O CPCV, apesar de não ser obrigatório, tem algumas especificidades, das quais deves estar ciente e informado antes de o assinar, até porque existem fatores externos ao negócio, que podem influenciar o seu desfecho e a sua formalização – as chamadas contingências - que deves conhecer e saber como te precaver das mesmas, caso não se realize a escritura pública de compra e venda. É, por isso, importante saber que: 

  • Quando comprador não tem o montante necessário para a compra e necessita de recorrer a um financiamento bancário, a aprovação do crédito habitação, é um fator que pode interferir negativamente na aquisição do imóvel. Deves assegurar, previamente, que o banco está disposto a emprestar-te a quantia de que precisas. Em alternativa, deves incluir uma cláusula no CPCV, que anule o contrato na eventualidade de não conseguires o crédito solicitado, não tendo que abdicar do sinal, caso prove que não teve o crédito aprovado.

  • Outro aspeto importante e externo ao possível comprador é a avaliação do imóvel. Isto é se a avaliação não cobrir a totalidade do valor que necessitas para adquirir o imóvel, deves precaver-te em relação a esta eventualidade, criando uma cláusula no CPCV que contemple este senão.

  • No caso de quereres adquirir uma casa ainda em construção, e se o construtor ou proprietário não cumprir o acordo, por não finalização da obra, por exemplo, neste caso o promitente comprador pode, por lei, exigir a restituição do valor do sinal a dobrar. Assim como, se o proprietário desistir de vender o imóvel por qualquer outro motivo, não contemplado no CPCV, esta lei também se verifica.

  • Outro aspeto importante que deves considerar como impeditivo é a mudança de proprietário. Para isso a lei prevê duas formas:

  • A chamada, Eficácia Real, uma lei que permita que possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, contemplando, não apenas as duas partes, mas também incluindo terceiros. Com as assinaturas desses terceiros constantes do CPCV, o promitente comprador adquire o direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja, à data, o seu proprietário. Esta atribuição deverá ser registada e constar da escritura pública.

  • Outro exemplo é o facto da realização da escritura de compra e venda poder ser comprometida pela morte do vendedor, pela não localização do vendedor ou ainda a recusa do mesmo em assinar a escritura. Para casos como este, existe contemplada na lei a Ação de Adjudicação Compulsória. A referida ação permite a substituição da assinatura do vendedor por autorização judicial na escritura de compra e venda, viabilizando assim, ao comprador, a finalização do negócio.

  • Outro fator externo a ter em conta é a não concessão, por parte da autarquia, da licença de habitabilidade. Se não conseguires obter este documento, por parte da câmara municipal, não conseguirás solicitar um crédito à habitação nem fazer a escritura de compra e venda. Só depois de uma vistoria, levada a cabo pela autarquia, a quatro áreas fundamentais (saneamento, água, gás e eletricidade), é que pode ser ou não atribuída esta licença.

  • Estes são alguns dos fatores externos contingentes, mais importantes a considerar, na realização ou não do contrato final – Escritura Pública.

Em suma, a compra de uma casa é uma decisão, a nível financeiro, muito importante na vida das pessoas, sendo, por isso, fulcral a proteção do consumidor/ compradorPor este motivo, e mesmo não sendo obrigatório, considera sempre a elaboração de um CPCV, caso penses em adquirir um imóvel, tendo em conta todos estes pressupostos abordados anteriormente.

Fonte: Idealista