Mercado Imobiliário

Contrato de Promessa de Compra e Venda: como evitar dores de cabeça numa transação imobiliária

A compra de casa tem tanto de especial, como de complexo. Para garantir que tudo corre bem, nada melhor do que estar devidamente informado nesse momento. É importante que tenhas a noção clara de vários conceitos ligados ao processo e uma delas tem a ver com o chamado Contrato de Promessa de Compra e Venda (CPCV), sendo também fundamental para quem vende. Esta é, aliás, a arma que melhor protege compradores e vendedores. Neste guia vais perceber a sua real vantagem e todas as contingências que podem surgir e afetar uma transação imobiliária.

Desde a primeira visita ao imóvel até à concretização da escritura pública, decorre algum tempo, podendo verificar-se situações adversas à aquisição da sua casa de eleição. Assim, e para além de afastares possíveis concorrentes da tua casa de sonho, ao realizares o CPCV, estarás a assegurar-te juridicamente em relação a possíveis contingências, atrasos ou incumprimentos do contrato e eventuais sanções.

Habitualmente utilizado em Portugal, a elaboração deste contrato não é obrigatória por lei. Ainda assim, e tal como te explicamos no artigo de hoje da rubrica quinzenal 'saúde financeira', assegurada pelo Doutor Finanças para o idealista/news, pode ser bastante importante e útil a sua realização, na compra de um imóvel ou terreno.

E porquê? Por vários aspetos, nomeadamente por ser um documento escrito, com valor jurídico (artigo 410 n.º 1 do Código Civil), elaborado e assinado entre quem promete vender o bem (o promitente proprietário) e quem promete comprar esse mesmo bem (o promitente comprador).  

Desta forma, e para que saibas defender os teus direitos e interesses e o processo de compra da tua habitação decorra sem percalços, o melhor é mesmo estares bem informado.

Elementos que devem constar deste contrato

O CPVC deve obedecer a determinadas regras e nele devem constar alguns elementos e informações fundamentais. São elas: 

  • Identificação de quem vende e quem pretende comprar: Nome completo, morada, estado civil, número do cartão de identificação e do número de identificação fiscal (NIF);

  • Identificação e características do imóvel: Morada, tipologia, descrição predial, inscrição matricial, se possui ou não outras partes integrantes à fração, como piscina, garagem ou arrumos;

  • Licença de habitação ou de construção, ou prova de que foi pedida à Câmara Municipal através de declaração que a substitua;

  • Preço de venda do imóvel e meio de pagamento;

  • Valor do sinal dado pelo promitente comprador, assim como a data de pagamento. Entende-se por sinal o valor em dinheiro, pago pelo promitente comprador ao promitente vendedor, de capitais próprios (normalmente 10% a 20% do valor de venda do imóvel), como entrada inicial e garantia do cumprimento do contrato e como prova da seriedade e da real intenção do comprador. Esta quantia é entregue no momento da celebração do CPCV;

  • Indicação de que o imóvel não tem qualquer ónus ou encargos à data de celebração do CPCV;

  • Data prevista para a realização da escritura pública e respetivas consequências ou sanções, eventualmente a aplicar, caso não seja realizada até essa data;

  • Menção de que a habitação está em condições de habitabilidade, com tudo o que isso implica: redes internas e de instalação de água, eletricidade, esgotos e gás em normais condições de funcionamento.

Quais as possíveis contingências à sua concretização? 

O CPCV, apesar de não ser obrigatório, tem algumas especificidades, das quais deves estar ciente e informado antes de o assinar, até porque existem fatores externos ao negócio, que podem influenciar o seu desfecho e a sua formalização – as chamadas contingências - que deves conhecer e saber como te precaver das mesmas, caso não se realize a escritura pública de compra e venda. É, por isso, importante saber que: 

  • Quando comprador não tem o montante necessário para a compra e necessita de recorrer a um financiamento bancário, a aprovação do crédito habitação, é um fator que pode interferir negativamente na aquisição do imóvel. Deves assegurar, previamente, que o banco está disposto a emprestar-te a quantia de que precisas. Em alternativa, deves incluir uma cláusula no CPCV, que anule o contrato na eventualidade de não conseguires o crédito solicitado, não tendo que abdicar do sinal, caso prove que não teve o crédito aprovado.

  • Outro aspeto importante e externo ao possível comprador é a avaliação do imóvel. Isto é se a avaliação não cobrir a totalidade do valor que necessitas para adquirir o imóvel, deves precaver-te em relação a esta eventualidade, criando uma cláusula no CPCV que contemple este senão.

  • No caso de quereres adquirir uma casa ainda em construção, e se o construtor ou proprietário não cumprir o acordo, por não finalização da obra, por exemplo, neste caso o promitente comprador pode, por lei, exigir a restituição do valor do sinal a dobrar. Assim como, se o proprietário desistir de vender o imóvel por qualquer outro motivo, não contemplado no CPCV, esta lei também se verifica.

  • Outro aspeto importante que deves considerar como impeditivo é a mudança de proprietário. Para isso a lei prevê duas formas:

  • A chamada, Eficácia Real, uma lei que permita que possa ser atribuída uma eficácia acrescida ao CPCV, contemplando, não apenas as duas partes, mas também incluindo terceiros. Com as assinaturas desses terceiros constantes do CPCV, o promitente comprador adquire o direito real de aquisição sobre o bem imóvel em questão, independentemente de quem seja, à data, o seu proprietário. Esta atribuição deverá ser registada e constar da escritura pública.

  • Outro exemplo é o facto da realização da escritura de compra e venda poder ser comprometida pela morte do vendedor, pela não localização do vendedor ou ainda a recusa do mesmo em assinar a escritura. Para casos como este, existe contemplada na lei a Ação de Adjudicação Compulsória. A referida ação permite a substituição da assinatura do vendedor por autorização judicial na escritura de compra e venda, viabilizando assim, ao comprador, a finalização do negócio.

  • Outro fator externo a ter em conta é a não concessão, por parte da autarquia, da licença de habitabilidade. Se não conseguires obter este documento, por parte da câmara municipal, não conseguirás solicitar um crédito à habitação nem fazer a escritura de compra e venda. Só depois de uma vistoria, levada a cabo pela autarquia, a quatro áreas fundamentais (saneamento, água, gás e eletricidade), é que pode ser ou não atribuída esta licença.

  • Estes são alguns dos fatores externos contingentes, mais importantes a considerar, na realização ou não do contrato final – Escritura Pública.

Em suma, a compra de uma casa é uma decisão, a nível financeiro, muito importante na vida das pessoas, sendo, por isso, fulcral a proteção do consumidor/ compradorPor este motivo, e mesmo não sendo obrigatório, considera sempre a elaboração de um CPCV, caso penses em adquirir um imóvel, tendo em conta todos estes pressupostos abordados anteriormente.

Fonte: Idealista