Opinion makers

Sustainable property

Claudia Conway

Editor, Property Journal Commercial section (RICS)

16 Feb 2017 FOR DISCUSSION

This issue brings together all kinds of everything concerning sustainability in the built environment, from the changing face of buildings in India to tips for improving energy usage in commercial property.

 

It is increasingly well-understood — except, perhaps, by some world leaders — that sustainability is not an issue that can take a back seat when times are difficult or uncertain, but is something that makes more sense than ever. It saves money, can make buildings better places in which to live and work and improves the environment. We are moving beyond ‘green bling’ to make meaningful enhancements that benefit landlords and occupiers; a fascinating look into ecosystem valuation and natural capital in this issue offers a picture of some of the new approaches to sustainability and the impact they could have for RICS professionals.

Another hot topic is Airbnb and its ilk, which have been big news for the past year — from frazzled neighbours to accusations that direct letting websites are hollowing out city centres — and the conversation is far from over. The first legal cases have begun to play out and, with some governments beginning to crack down on short lets, we present two articles on the subject.

To access this ediction of RICS Property Journal

 

A RICS em Portugal tem novo Concelho de Direcção

Tendo alguns dos membros do Conselho de Direcção do RICS em Portugal terminado o seu mandato, uma nova constituição Board português foi apresentado recentemente.
  
Rita Apolinário MRICS e Jorge Bota MRICS continuam a pertencer ao Conselho, que é agora reforçado por um grupo ecléctico de profissionais qualificados com ampla trajectória em diferentes áreas de especialização. 
  
Os membros que agora cessaram as suas funções são: Erik van Leuven FRICS, Carlos Amaro Pereira MRICS, Frederico Borges de Castro MRICS. A direção em nome de todos os membros expressou um forte agradecimento pelo seu extraordinário papel e importante contribuição para o desenvolvimento do RICS em Portugal. 
 

Francisco Rocha Antunes FRICS - Board Chair

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Estou muito entusiasmado por ter sido escolhido para presidente da direção do RICS em Portugal. Os desafios que se colocam aos profissionais do imobiliário são cada vez mais exigentes e o RICS em Portugal vai continuar a credenciar profissionais e a definir as normas e as melhores práticas de forma a garantir o rigor e a independência que a comunidade espera de nós. 

António Gil Machado FRICS

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Estou muito honrado em poder dar o meu contributo a uma organização com um reconhecimento global, como é o RICS. 
A informação de mercado imobiliário e transparência constituem a base da minha vida profissional e são vectores de acção essencial de RICS. Estou profundamente comprometido com a missão de RICS e em assegurar o meu contributo em Portugal.

Carla André MRICS

É com entusiasmo que assumo a responsabilidade de fazer parte do Board do RICS em Portugal. Espero, com a minha experiência e empenho, contribuir para a promoção da transparência e ética no nosso mercado, e para a implementação das melhores práticas, com especial enfoque na área do financiamento imobiliário.

John Rowlands MRICS

O RICS é a mais importante qualificação no imobiliário a nível mundial. É uma honra para mim promover e representar esta instituição em Portugal.

 

Ricardo Reis FRICS

Sinto-me honrado por ter sido escolhido para o Board do RICS em Portugal, acreditando que com a minha experiência profissional superior a 25 anos, poderei desempenhar um papel ativo na concretização dos seus objetivos, apoiando todos os membros em Portugal

Silvia Vicente MRICS

O RICS em Portugal está a crescer e a ter um papel cada vez mais importante a nível nacional. O papel do Board é contribuir para o desenvolvimento da estratégia RICS em Portugal e apoiar ativamente a sua implementação.

A influência política no mercado imobiliário

Desde há muito que conhecemos o apetite pelo poder político sobre o mercado imobiliário. É assim por Terras Lusas, é assim um pouco por esse Mundo fora.

Vem isto a propósito das notícias saídas na imprensa nos últimos tempos, relacionadas com intervenções do Estado no mercado imobiliário, a diferentes níveis. Tanto a Câmara Municipal de Lisboa, como o Governo através do Fundo de Estabilização Financeira da Segurança Social, pretendem intervir no mercado da reabilitação urbana e do arrendamento.


Como? Vamos por partes.


1) A Câmara Municipal de Lisboa

A CML pretende oferecer habitação na cidade a rendas baixas. Entende-se o objectivo. Eu próprio já o disse por diversas vezes, que as rendas residenciais em Lisboa são elevadas e os preços de venda ainda mais, afastando investidores em buy-to-let. Sem eles, dificilmente teremos mercado de arrendamento.

Vai disto, a CML intervém, disponibilizando terrenos e prédios para os privados reabilitarem. É um género de PPP - Parceria Público-Privada que faz sentido desde que as condições sejam interessantes, para ambas as partes e não endivide ou condicione futuramente o Estado (neste caso, a Câmara).

O objectivo será de disponibilizar ao mercado apartamentos de tipologia T0 a T2, em áreas de intervenção previamente definidas, com rendas entre € 250 e € 450 por mês, logo bem abaixo das rendas médias praticadas hoje em dia. A Câmara, como se disse, disponibiliza os imóveis, o investidor constrói, pode ficar com os mesmos durante 35 anos (recebendo as rendas, claro está) e, no final, os apartamentos construídos revertem para a Câmara.

Assim, temos:

  • Do lado do investidor: não necessita de comprar terrenos e prédios, investe apenas na construção e fica com o negócio do arrendamento;
  • Do lado da Câmara, disponibiliza imóveis devolutos, não investe qualquer quantia nos mesmos e ao fim de 35 anos, fica com eles construídos.

Assumindo que um investidor / construtor pode realmente dispor dos imóveis sem qualquer custo, vejamos se o negócio é interessante com base nos seguintes pressupostos:

  • Tipologia: T0
  • Área Bruta Privativa: 40 m2
  • Índice de Circulações: 25% (tipicamente superior numa reabilitação de imóvel já existente)
  • Renda mensal: € 250 (assume-se constante)
  • Custos: 20% das rendas
  • Custo intervenção (total, com IVA): € 1.000 /m2

Com base nos pressupostos acima enumerados, assumindo então o arrendamento por 35 anos e uma ocupação plena do apartamento (que na realidade não acontecerá), a rentabilidade do investidor será de 3,1%, antes de impostos. Esta taxa é real (as rendas foram assumidas como constantes) e bruta. Em termos comparativos com investimentos alternativos, podemos referir que o Estado Português tem uma emissão obrigacionista de longo prazo, vencendo em 2041 (daqui por 25 anos), com um cupão de 4,1% (bruto e nominal).

Eventualmente, o custo da reabilitação pode ser inferior, mas não será muito mais do que o valor apontado. Como sabemos bem, uma reabilitação normalmente fica sempre mais dispendiosa que uma construção de raiz. Mas, em qualquer caso, há sempre entradas e saídas dos imóveis, nunca se recebendo a renda durante um ano inteiro.

Pergunta: alguém investe a 35 anos, em imobiliário, para ter uma rentabilidade média anual bruta de 3,1%? Talvez um Fundo de Pensões ou um Fundo Soberano, em determinado tipo de imóveis em localizações prime, mas além disso, não creio. Por isso, do ponto de vista do investidor, tenho dúvidas que este produto seja interessante.

Num próximo artigo, olharemos para a intervenção que o Governo planeia no mercado da reabilitação urbana.

Bons negócios (imobiliários)!

Gonçalo Nascimento Rodrigues

Main Thinker, Out of the Box

Quem vai poder morar em Lisboa? Da gentrificação e do turismo à subida no preço da habitação: causas, consequências e propostas

O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
Ponto 3 do artigo 65º da Constituição Portuguesa

Um grupo informal de habitantes da cidade de Lisboa juntou­-se à volta de uma preocupação comum: a percepção de uma abrupta alteração das dinâmicas da cidade e sobretudo da grande subida do preço da habitação. Começaram por conversar casualmente sobre o que os preocupava. Essas conversas tornaram­-se mais regulares. As inquietações comuns tornaram-­se mote para a organização de um debate à volta do tema.Das conversas e de alguma pesquisa foi escrito, a várias mãos, o texto abaixo.

A grande intensificação do turismo em Lisboa tem implicado transformações significativas na vida de quem nela habita. Muitas são positivas, mas o que verificamos de forma empírica é que o saldo é negativo para a larga maioria que vive (n)a cidade. O que nos preocupa ao ponto de nos juntarmos para propôr o debate e procurar soluções, é aquilo que consideramos ser a mais devastadora das transformações de que falamos: o brutal aumento dos valores da habitação, com especial incidência no centro histórico alargado da cidade de Lisboa. Grande parte dos residentes, sem capacidade económica para enfrentar esta subida, está a ser forçada a deslocar-­se para bairros cada vez mais periféricos. As zonas mais centrais da cidade parecem estar a tornar­-se morada exclusiva dos mais ricos e de habitantes temporários.

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É incontornável que Lisboa vive um pico de projecção internacional; que as receitas do turismo podem contribuir para a recuperação económica do país; que este pode ser motor de reabilitação urbana do património arquitectónico e contribuir para a criação de emprego. Mas a aparente ausência tanto de uma estratégia de planeamento como da avaliação dos seus impactos, a par da quase inexistente regulação do processo, tem consequências avassaladoras. Urge estancar a sangria do centro histórico da cidade e regular a actividade turística para que sirva os interesses da cidade, de quem a habita e de quem a visita.

De uma breve análise da informação pública sobre o turismo em Lisboa emergem dados reveladores: o número de apartamentos em regime de alojamento local não pára de aumentar, tendo a Associação do Alojamento Local de Portugal (ALEP) calculado que surjam 200 alojamentos locais por mês em Lisboa; 40 novos hotéis têm inauguração anunciada para 2016 e 2017; milhares de pessoas compraram casa em  devido à Lei das Autorizações de Residência para Actividade de Investimento (só de nacionalidade francesa, calcula­-se que sejam 25 mil as pessoas que adquiriram ou arrendaram casa em Portugal). Estes dados indiciam algumas das causas da subida de preços da habitação.

Propomos com este texto não uma desconstrução dos processos económicos e políticos que subjazem à emergência do turismo, mas um debate sobre os modos de como pode este ser regulado de forma a que os que na cidade habita(va)m, nela possam continuar a viver; ou seja, que os preços da habitação sejam compatíveis com o rendimento familiar dos habitantes.

Vamos começar por traçar um panorama da situação e compará-­lo com o de outras cidades; de seguida analisar as suas causas e consequências; e por fim propor um conjunto de possíveis medidas concretas para conter este fenómeno.

I. DIAGNÓSTICO

Ao longo dos últimos 3 anos assistimos a grandes aumentos nos preços do arrendamento e compra de casa em Lisboa, com particular incidência no centro da cidade. Sabendo que as transformações recentes da cidade afectam não apenas o centro, mas implicam uma reconfiguração geral da metrópole, vamos cingir­nos por agora a este “centro”. Contamos posteriormente alargar a análise.

A subida do valor do imobiliário nas freguesias mais centrais (Misericórdia, Santa Maria Maior e São Vicente), resultante do aumento do valor de venda, foi de 12,5% em 2013, tendo atingido os 22,3% em 2015. Contando com o recuo de 1,3% de 2014, assistimos a um aumento de 33,5% em 3 anos. O que não quer dizer que estas subidas se façam apenas sentir no centro: entre 2014 e 2015 o preço da habitação para arrendamento subiu em média 7,6% em Lisboa, quando no resto do país ficou pelos 0,8% [1]. Basta abrir o site de qualquer imobiliária para perceber o absurdo a que chegaram os valores de arrendamento e compra, num país em que o salário mínimo é de 530 euros: com menos de 600 euros dificilmente se aluga um T1 e com menos de 200 mil euros é quase impossível comprar um T2.

Em tempos de “austeridade”, numa altura em que o rendimento da maior parte dos residentes e trabalhadores da cidade diminuiu ou não aumentou significativamente, esta subida de preços da habitação resulta, parece­nos óbvio, da pressão exercida pela actividade turística, nomeadamente através do redireccionamento da oferta imobiliária para habitantes temporários. Pois, se é inegável que ­ por uma série de razões diversas, como o refluxo do turismo e das indústrias de serviços do Magreb e da Tunísia ­Lisboa vive um pico de projecção internacional e que o turismo tem sido apontado como uma forma de ajudar a equilibrar a economia do país, interessa pensar como aproveitar este pico e quais as formas de o sustentar. Ou seja: urge pensar em todos os tipos de novos habitantes que acabam por surgir quando uma cidade alcança a projecção que Lisboa está a ter e no impacto que a sua vinda exerce sobre a cidade e os seus residentes mais permanentes.

Enfrentamos um grave problema de acesso à habitação no centro da cidade, que evidentemente se estende aos restantes bairros da cidade.

O centro da cidade está a transformar­-se num lugar esvaziado de habitantes permanentes, de Lisboetas (no sentido alargado e transnacional que Sérgio Tréfaut [2] inscreveu no seu filme homónimo), com os moradores a serem pressionados a saírem das suas casas, contratos a não serem renovados ou subidas de rendas impossíveis de pagar.

Trajectória recente de Lisboa

Sabemos que o centro de Lisboa sempre foi um território partilhado por diferentes classes sociais. É certo que os mais ricos viviam em casas maiores do que os mais pobres, é certo que alguns bairros tinham zonas melhores do que outras, e também é sabido que o congelamento das rendas, herdado do tempo do Estado Novo, muitas vezes criou situações anacrónicas. Mas concretamente o que tínhamos, até há poucos anos, era uma situação única para uma capital: um espaço público partilhado.

Hoje caminhamos para um modelo de cidade (já temos?) exclusiva dos turistas e dos muito ricos.

A quem acha que era inevitável esta transformação da cidade, acompanhada pela forte subida de preços no imobiliário, porque aconteceu em todas as capitais, respondemos que é exactamente por sabermos que aconteceu, e como aconteceu, que não era de todo (não é?) inevitável. Tínhamos a experiência e conhecíamos soluções de outras cidades que lidam com estes problemas há décadas. Eventualmente o fenómeno do alojamento local por reserva online, que foi mais ou menos transversal e simultâneo aos vários países, terá surgido sem pré­aviso. Mesmo assim, várias cidades já definiram modelos de regulação para este fenómeno, no sentido da defesa da habitação permanente.

Aqueles que acham que isto é um assunto do centro e dos seus moradores, lembrem­-se que os preços estão a subir na cidade toda [3], e a oferta de habitação para arrendar a descer drasticamente. Só em 2015 houve uma diminuição de 21% [4] na oferta de arrendamento. Se o problema começou por ser no centro histórico neste momento é geral e alastrou a toda a cidade.

Qual é o problema dos habitantes saírem das zonas centrais da cidade? Estas zonas não são melhores nem piores do que bairros menos centrais ou periféricos, mas é aí que muitas pessoas viveram uma vida inteira, e é esse o lugar que outros tantos escolheram para viver. Falamos de direito ao lugar mas também de direito à cidade.

Qual é o problema do preço da habitação subir em Lisboa? Como sabemos, uma subida deste tipo implica uma imediata e objectiva perda de poder de compra por parte dos habitantes da cidade.

Mas se a origem do problema é o turismo, são as opções politicas recentes, expressas na legislação e numa agenda de promoção turistica aparentemente sem planeamento, que estão efectivamente a contribuir para os problemas que apontamos acima. Governo e CML continuam a sublinhar os benefícios trazidos pela indústria do turismo, o seu papel na dinamização do mercado imobiliário, no investimento em reabilitação urbana, na geração de emprego e no impulsionar da economia, ignorando, na nossa opinião, os efeitos colaterais e a sua responsabilidade na gestão dos interesses da cidade e dos seus habitantes. Pelo contrário, temos assistido a uma facilitação e até mesmo incentivo das dinâmicas mais agressivas de mercado geradas por investidores imobiliários de capacidade de investimento impossível de acompanhar, ou superar, pela larga maioria dos actuais residentes.

Neste sentido, o actual executivo da CML, tem vindo a alterar a sua posição face às politicas de habitação previstas para o centro da cidade. No caso concreto da Baixa, por exemplo, este executivo prometeu, na campanha do primeiro mandato, trazer jovens moradores para a Baixa e fazer cumprir a lei dos terços (1⁄3 habitação; 1⁄3 comércio; 1⁄3 serviços). Contrariamente a estas intenções, e até à data, as únicas intervenções da CML na zona da Baixa de que temos conhecimento são os licenciamentos de diversos hóteis. Apontamos também, o Programa de Renda Acessível (PRA), apresentado pela CML o mês passado, que prevê a construção ou reabilitação de 5 a 7 mil fogos disponibilizados a rendas controladas, mas evita as zonas de Lisboa mais bem servidas de transportes ou serviços, onde o imobiliário está mais valorizado. Sabemos que a CML é, com a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, um dos grandes proprietários da cidade, com inúmeros edifícios no centro que têm sido vendidos a privados. A alienação consecutiva de património no centro, simultânea à criação de zonas habitacionais, de iniciativa camarária, em bairros não centrais, revela um programa para a cidade que está a contribuir para a deslocação das classes médias e mais desfavorecidas (que aí ainda subsistem) para fora das áreas centrais.

Paralelo com outras cidades

Veneza, que recebe cerca de 20 milhões de turistas por ano, é um dos casos em que não se legislou de forma a proteger a habitação permanente e em que a população diminuiu para menos de metade, de 120mil para 55mil, nos últimos 30 anos. No decorrer deste processo, lojas e estabelecimentos ­ inclusivamente de ensino e saúde ­ que davam resposta à população local, têm vindo a ser substituídas por espaços para compra de souvenirs e pastelarias, por exemplo. O número de cinemas, por exemplo, desceu de 20 para 2. Sabemos que a diminuição da população de Veneza, tal como a de outras cidades, não se deve exclusivamente ao turismo, e que o fecho de espaços destinados ao uso, e ao serviço, das populações locais é muitas vezes consequência e não necessariamente a causa, de uma diminuição significativa dos habitantes permanentes. Mas, neste momento, a situação é “de pescadinha de rabo na boca” na qual o turismo tem um papel central [5]. Segundo um artigo do The Independent, alguns cientistas sociais prevêem que em 2030 Veneza não terá qualquer habitante permanente.

Em Barcelona (talvez a cidade mais parecida com Lisboa nestas questões), a presidente da câmara Ada Colau assinou em Julho de 2015 uma moratória para suspender, por um ano, as licenças para hotéis e outros empreendimentos turísticos (foram parados 45 projectos). O objectivo foi estudar o impacto do turismo na cidade, e assim poder tomar decisões adequadas àquela que é a situação actual da cidade.

Em Cinque Terre, em Itália, património mundial da Unesco desde 1997 que junta cinco pequenas aldeias, as autoridades querem limitar o número de turistas a 1 milhão e meio por ano, diminuindo em 1 milhão as visitas de 2015. Só será possível um turista visitar a região adquirindo bilhete.

Em França, já desde os anos 50, foi desenhada uma estratégia de turismo descentralizado baseado na cultura. Foram criados festivais temáticos como o de cinema em Cannes, de fotografia em Arles ou de dança em Montpellier, de forma a não cingir o turismo à capital ou zonas balneares.

Lisboa, em poucos anos, passou a ser uma das cidades mais visitadas da Europa e neste momento a segunda mais saturada com o turismo, depois de Amesterdão.

Enquanto só se falava de crise foi fácil olhar para as recentes transformações da cidade como exclusivamente positivas. Agora que esse discurso deixou de ser dominante, achamos que é urgente recentrar o debate nos efeitos nefastos que estas transformações estão a ter sobre o preço de habitação, e as suas consequências.

Vamos seguidamente analisar o que acreditamos serem as causas deste fenómeno: Nova Lei das Rendas; legislação do Alojamento local; leis dos Reformados e Vistos Gold; licenciamento de novos Hóteis e Hostels.

II. CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS

1. NOVA LEI DAS RENDAS

A Nova Lei das Rendas, em vigor desde Novembro de 2012, introduziu uma série de alterações à antiga lei do arrendamento, permitindo, por exemplo, que um proprietário despeje os seus inquilinos, alegando obras estruturais, tendo apenas de lhes pagar um ano de rendas como indemnização. O que quer dizer que qualquer fundo de investimento ou banco, pequeno ou grande proprietário, pode no seu quarteirão, prédio ou apartamento, após realizar as obras alegadas, transformá-­lo num hotel, hostel ou apartamento(s) turístico. Isto independentemente destes edifícios ou apartamentos terem usos anteriores de habitação permanente.

É a combinação desta nova lei das rendas com uma politica camarária sem restrições à atribuição de licenças a unidades hoteleiras ou alojamento local que nos parece constituir um dos fortes motivos para a atracção de investidores e especuladores nacionais e internacionais.

2. ALOJAMENTO TURÍSTICO

Segundo o Arnaldo Muñoz, director ibérico da Airbnb (maior site de alojamento local a nível mundial), existiam em 2015 nesta plataforma, 12 mil casas listadas na grande em Lisboa (mais 60% que em 2014) [6]. A recentemente criada Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP), afirma que nascem na capital cerca de 200 novos alojamentos locais por mês [7].

De onde vêm estas casas? Não sabemos quantas, mas com certeza grande parte destas habitações saíram do mercado de arrendamento permanente. Inicialmente, sites como o airbnb tinham como objectivo pôr em contacto habitantes que queriam alugar temporariamente a sua casa ou um quarto a visitantes e turistas, criando uma rede de turismo "sustentável" numa lógica de economia partilhada.

Hoje a grande maioria destas casas são concebidas especialmente para serem alugadas exclusivamente a turistas. Algumas pertencem a pequenos proprietários que com a crise largaram a sua habitação permanente, para equilibrar as contas, outras, cada vez mais, são de médios e grandes proprietários ou investidores. Muitas destas casas funcionam num sistema de sub­aluguer. O governo anterior fixou o imposto sobre este tipo de arrendamento em valores muito mais baixos do que o imposto sobre arrendamento permanente, ou seja, não só é mais rentável alugar a turistas como se paga menos impostos.

Todos os dias chegam notícias de outras cidades que, ao serem afectadas pela subida de preço na habitação devido ao turismo, legislaram o alojamento local: em Paris e Barcelona só é possível um proprietário alugar a sua primeira morada e por um período máximo de 120 dias, em Londres por 90 dias; e em Berlim e Nova Iorque só se podem alugar apartamentos nos quais também morem os proprietarios, ou seja, só se podem alugar quartos, permitindo assim o acolhimento de turistas sem a saída dos habitantes permanentes.

Em Lisboa, sabemos que cerca de 75% dos anúncios disponíveis no Airbnb são casas inteiras e apenas cerca de 25% são quartos. A sua localização é mais concentrada no centro mas, como se pode ver no gráfico (e no site https://www.airdna.co), está já disseminada pela cidade inteira. O fenómeno do alojamento local contribui em Lisboa, como tem contribuído em diversas cidades, para a subida dos preços de arrendamento e para a escassez na oferta. Só a sua regulamentação poderá alterar esta situação.

3. REFORMADOS GOLD

O Governo anterior fez passar uma lei que possibilita a qualquer reformado europeu, que ganhe pelo menos 2.000 euros de reforma e tenha a sua 1a morada em Portugal, a isenção de impostos durante pelo menos 10 anos.

Desconhecemos o número total de beneficiários, mas para se perceber a dimensão do impacto desta medida, o presidente da Chambre de Commerce et d'Industrie Franco­Portugaise calcula que, até ao momento, teremos 25 mil franceses [8] a beneficiarem deste regime. Em que é que isto se reflecte nos preços da habitação? Temos uma enorme quantidade de reformados de outros países europeus com poder de compra muito acima da média portuguesa (que é cerca de 1.000 euros/mês) a comprar e arrendar casas. Para muitas destas pessoas, comprar casas por 400 ou 500 mil euros é acessível ou mesmo barato, assim como pagar 1.500 euros de renda é um bom preço.

O centro da capital é um dos lugares eleitos e, consequentemente, os preços sobem. A lei também diz que, para beneficiar da isenção, os reformados apenas têm que permanecer em território nacional 183 dias por ano ou "possuir uma habitação com a intenção de a manter como residência habitual", o que faz com que estes reformados, quando cá não estão, aluguem as suas casas a turistas.

Como se pode ver pela fotografia, já existem investidores que garantem um pacote que inclui o serviço de venda e a posterior rentabilização das casas através do aluguer de curta duração.

Ao pé destes números os vistos gold são uma brincadeira, com 2.788 vistos emitidos até dezembro de 2015, o que não quer dizer que também não estejam a contribuir para o problema.

Os 500 mil euros que o futuro detentor de um visto gold tem que investir em imobiliário podem ser investidos na totalidade num só imóvel ou repartidos por vários. Muitos estão a comprar apartamentos ou mesmo edifícios inteiros, que seguidamente alugam a turistas. Ao contrário dos reformados, estes não têm qualquer obrigatoriedade de permanência no país.

4. CRESCIMENTO DOS HOTÉIS E HOSTELS

Neste momento existem, segundo o site Hostelworld.com, 174 hostels em Lisboa. Estes estabelecimentos, que podem ir desde o apartamento ao prédio, são regulamentados pelo regime de alojamento local, segundo o qual apenas é necessária uma comunicação prévia para a sua abertura. Por essa razão não temos a previsão de quantos mais irão abrir nos próximos tempos.

Já o número de hotéis é neste momento de 184 unidades, com uma oferta de 36.481 camas [9]. De acordo com o Observatório do Turismo de Lisboa [10], mais 9 unidades hoteleiras vão abrir Lisboa ainda este ano, 4 delas no centro histórico da cidade; e em 2017 prevê­-se que 8 novos hotéis abram as portas na capital [11]. Contudo, estes números não batem certo com o conjunto de notícias recentemente publicadas em vários jornais que referem que 40 novos hotéis abrirão nas ruas de Lisboa até ao final de 2017 [12].

A fonte que referem os jornalistas é a CBRE, uma consultora imobiliária internacional com escritório na cidade, que afirma que as referidas 40 novas unidades hoteleiras [13], nas mãos de cadeias nacionais e internacionais, estão actualmente em construção ou em fase de projeto na cidade, com inauguração prevista para 2016/2017. A consultora contabilizou ainda a abertura de 21 hotéis no ano de 2015, três vezes mais do que no ano anterior.

Em 2014 o vereador do urbanismo, Manuel Salgado, referindo-se ao licenciamento que a CML faz de hóteis, disse que não compete à Câmara de Lisboa “fazer uma regulação do mercado”, algo que em seu entender nem sequer seria “desejável” [14]. Até ao momento, a CML está a licenciar todos os pedidos para hotel ou hostel, independentemente da sua área de localização e de anteriormente esse edifício ser ou não habitação.

5. VALORES DO RETORNO DO IMOBILIÁRIO

Segundo o Global Property Fund Index, Portugal está entre os países que geraram retornos mais elevados em 2015, ocupando, equiparado com os EUA, o 7o lugar entre 32 países analisados [15].

Em 2014 batemos o recorde de investimento estrangeiro em compra de habitação, chegando a um valor calculado em 930 milhões.

Em 2015, este mesmo indicador, revela­nos que foram captados no total 1100 milhões de euros, representando assim um crescimento de 15,4%.

Destes montantes, calcula­-se que grande parte está suportada nos regimes de Golden Visa e dos benefícios fiscais para residentes não habituais, tendo este último ganho grande relevância em 2015, face a 2014 [16].

III. PROPOSTAS

Tendo em conta estes dados e números, a pergunta que urge colocar é a que dá título a esta apresentação: Quem vai poder morar em Lisboa? num quadro em que se favorece a expulsão de moradores e se isenta de impostos novos detentores de propriedades imobiliárias. Urge pensar a longo prazo qual a cidade que se está a construir e para quem.

Uma cidade é feita de muitas coisas, mas nunca pode ser feita maioritariamente por turistas ­ como se de um parque temático se tratasse.

Também não é o seu edificado que a define como cidade, por muito bonito e recuperado que esteja, veja-­se o exemplo de Veneza.

Uma cidade deve ser planeada e esse planeamento deve ser discutido e delineado para benefício dos seus habitantes.

Parece­-nos fundamental utilizar a dinâmica desta mudança para conduzir a cidade numa direcção que seja vantajosa e enriquecedora para todos, não cedendo a interesses económicos de especulação que negligenciam e afectam os habitantes que definem e sustentam a cidade.

Os governantes eleitos pelos habitantes desta cidade, mais do que fazer parte deste esforço devem ser os protagonistas deste movimento.

Algumas medidas a estudar/debater

  • Suspender a atribuição de licenças a hotéis e hostels até à elaboração de um estudo sobre os impactos do turismo em Lisboa, à semelhança de outras cidades e em permanente actualização, com o objectivo de definir os impactos do turismo e índices de capacidade de carga turística da cidade.
  • Realização de uma nova lei restritiva do alojamento local, à semelhança de outras cidades (Ex: Barcelona, Paris, Berlin, Nova Iorque, Londres, São Francisco).
  • Revogação da lei dos reformados gold ou limitação da atribuição de estatuto aos residentes que se fixem em áreas especificas a definir. Ex. zonas despovoadas ou cidades do interior.
  • Discussão e revisão da Nova Lei das Rendas (de acordo com o previsto no Programa do Governo da Cidade de Lisboa para 2013­2017).
  • Promover estudos sobre o perfil dos novos habitantes da cidade e respectivas expectativas e motivações.
  • Sensibilizar as associações de moradores para nas respectivas assembleias de condóminos implicarem formas de compromisso colectivo e consenso democrático que faça depender a criação de apartamentos para acomodação/alojamento turístico, de consenso unânime por parte de todos os moradores do prédio;
  • Reter na cidade, e sobretudo nas comunidades mais afectadas pela turistificação, uma parte significativa das mais­valias económicas, criando canais de redistribuição dos proveitos/receitas geradas pelo turismo nos bairros, orientando­as, de forma transparente, para benefício das comunidades respectivas;

NOTAS
[1] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
http://expresso.sapo.pt/economia/20160508Imobiliariasestimamsubidade40nasrendasemLisboa
http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/preco_das_casas_no_centro_historico_de_lisboa_disparou_22_em_2015.html
[2] Referência ao filme “Lisboetas” 2004, da autoria de Sérgio Tréfaut
[3] http://www.dn.pt/sociedade/interior/arrendamentoclassicoestaadesaparecerdocentrodacidade5174101.html
[4] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
[5] http://www.independent.co.uk/news/world/europe/thedeathofvenicecorruptofficialsmasstourismandsoaringpropertypric
eshavestifledlifein10251434.html
[6] https://www.publico.pt/economia/noticia/ummilhaoveioaportugaleficoualojadoatravesdaairbnb1720510
[7] http://www.alep.pt/sobreaalep/
[8] http://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/detalhe/portugal_destaca_isencao_fiscal_e_seguranca_para_atrair_investimento_de_reformados_franceses.html
[9] de acordo com os dados do Registo Nacional do Turismo
[10] dados de Março de 2016
[11] http://www.visitlisboa.com/getdoc/99d1e4978a2b42bfbdc98c2b19e084c7/NovasunidadeshoteleirasemLisboa.aspx
[12] http://ionline.sapo.pt/500069
[13] http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/vao_abrir_mais_40_hoteis_em_lisboa_nos_proximos_dois_anos.html
[14] https://www.publico.pt/local/noticia/haounaohoteisamaisprojectadosparaabaixapombalina1629222
[15] http://www.diarioimobiliario.pt/Entrevistas/Sectorimobiliariorepresentaumdosinvestimentosmaisapelativos
[16] http://noticias.cbre.pt/artigodeopinioestamosperanteumaretomarealdemercadoounumafasedepuraespeculaco/

 

Fonte:

Publicado a 7 de Julho no site a archdaily.com
por Ana Bigotte Vieira, Catarina Botelho, Joana Braga, António Brito Guterres, Leonor Duarte, Luisa Gago, Luís Mendes

Governo abre consulta pública para nova estratégia do turismo em maio

O Governo está a preparar o lançamento do processo de consulta e discussão pública das «grandes opções» do turismo para o período 2017-2027.

A secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, anunciou que o Executivo irá lançar, durante uma sessão pública, no mês de maio, o processo de consulta e discussão pública para a nova estratégia do turismo até 2027.

«É um processo aberto à comunidade para participação e discussão sobre as grandes opções do turismo para que tenhamos uma estratégia estável, consensual e em que os portugueses se revejam para o que queremos que seja o nosso turismo nos próximos 10 anos», afirmou a secretária de Estado do Turismo, em declarações à agência Lusa.

O novo ‘plano estratégico do turismo’ será desenvolvido tendo como horizonte o período 2017-2027 «para que fique associado à vigência dos quadros comunitários», explicou.

Antes da sessão pública de lançamento, no mês de maio, «vamos lançar nas redes sociais esta abertura à discussão», afirmou a governante, adiantando que o objetivo é que este seja «um processo em que todos, e não só os tradicionais ‘players’ do turismo, participem».

Ana Mendes Godinho sublinhou que «o plano tem que estar pronto este ano», assumindo-se como «a estratégia do turismo para a década».

No início do mês de abril, o grupo parlamentar do Partido Socialista já tinha entregue, na Assembleia da República, um projeto de resolução que recomenda ao Governo a elaboração de um plano estratégico de turismo para o período 2016-2025, «tendo em conta o atual quadro de fundos comunitários, bem como o novo quadro».

O último ‘plano estratégico do turismo’ foi uma iniciativa da responsabilidade do Ministério da Economia e da Inovação e vigorou de 2013 a 2015. Nesse documento podia ler-se que o ‘plano estratégico do turismo’ «define as linhas de orientação estratégica para a política de Turismo, com metas e objetivos claros, de forma a criar as condições que permitam ao Turismo contribuir decisivamente para a imagem do país e para o bem-estar da população portuguesa, através da geração de riqueza, da criação de postos de trabalho e da promoção da coesão territorial». Decorridos dois anos, constata-se a necessidade de ser elaborado um novo plano, adequado à nova realidade, «e que deve ser preparado e discutido com os agentes do setor, públicos e privados», lê-se no projeto de resolução. 

Onde vai o imobiliário residencial crescer e valorizar?

A consultora JLL vendeu casas a 24 nacionalidades em 2015, o que contrasta com as 15 nacionalidades envolvidas no ano anterior. É o sucesso português realçado por Pedro Lancastre, diretor-geral da JLL Portugal.

“Portugal está na moda porque passou a ser um país credível!”. Esta foi uma das afirmações fortes de Pedro Lancastre, o diretor-geral da JLL Portugal, durante a recente apresentação do relatório sobre o setor residencial em Lisboa – “Mercado Residencial – Dinâmica Inigualável” – e que contou com a base de informação da recém-adquirida Cobertura.

Sublinhou que o grande “motor” deste crescimento do setor e consequente crescimento da atividade de construção civil ligada à reabilitação, teve a ver com a alteração à Lei do Arrendamento. Mas alertou: “É preciso que (as regras) se mantenham nestas linhas e que não haja grande retrocesso, pois só assim captaremos investimento internacional”.

Mas, claro, nem só de credibilidade vive o investimento, mas antes de um cocktail que envolve segurança, clima, infraestruturas, conhecimento de línguas, luz, gastronomia e muito mais, disse o mesmo gestor.

“Vivemos uma dinâmica inigualável”, sustentou Patrícia Barão, a responsável pela área do residencial na JLL. O setor ainda está longe do “boom” de 2008 quando foram vendidas 120 mil frações em Lisboa, mas aproxima-se com as 107 mil unidades transacionadas em 2015, e a dinâmica não para de crescer, pois cerca de 20% das unidades vendidas foram novas. O crédito à habitação veio dos 171 milhões de euros em 2013 para os 334 milhões de euros em 2015. Entretanto, os compradores portugueses começaram a utilizar mais capitais próprios, sendo que os preços subiram em média 18% no setor residencial de 2013 para 2015.

Os bairros

Falar de localizações em Lisboa neste estudo da responsabilidade da JLL, é falar de bairros destinados aos segmentos médio/alto e alto. A Av. da Liberdade é a zona mais emblemática da cidade. Desde 2012/2013 que se assiste a uma transformação com o projeto residencial “Ópera” e neste “super prime”, como lhe chama Patrícia Barão, a Avenida tem mais habitação, hotéis e escritórios. O Chiado é uma zona trendy, com museus, prestígio e ótimas vistas e tem os preços mais elevados do mercado.

A zona do Príncipe Real e S. Bento é conhecida pelos palacetes e por ser trendy, tem marcas internacionais alternativas que escolhem a zona para entrar no país. A zona histórica da Baixa e Castelo está a ser totalmente reabilitada e onde se investe sobretudo para apartamentos turísticos e já se pede 6500 euros/m2 sem estacionamento.

A zona Ribeirinha tem como âncora o mercado da Ribeira e a nova sede da EDP, um edifício grande dentro da cidade. É uma área com muitos prédios para reabilitar e que está a criar uma dinâmica para clientes mais jovens e apostados no short term.

A Lapa é procurada pelas elites nacionais, tem empreendimentos de luxo e o target é famílias para habitação própria.

A zona de Campo de Ourique/ Amoreiras regista um ótimo comércio local e de serviços, tem forte procura nacional e já começa a ter apetência para projetos novos. É um bairro com boa rede de transportes e os investidores procuram ativos de longa duração.

As Avenidas Novas têm boas acessibilidades e têm grande dinâmica comercial, sobretudo na zona de Alvalade. A procura é sobretudo doméstica. A Colina de Santana é um bairro antigo e a “joia” é a Mouraria. Tem potencial para pequenos prédios para promoção imobiliária, sendo que à medida que a zona vai sendo explorada começa a ter atratividade para investidores mais pequenos.

A JLL diz que no futuro haverá uma dinâmica interessante neste bairro. No Restelo/Belém há uma boa oferta de colégios e prevalece a procura doméstica; enquanto o Parque das Nações foi o bairro eleito por quem procurava os Golden Visa, sobretudo os investidores chineses, sendo uma zona nova da cidade, lembrando-lhes as respetivas cidades.

No Estoril/Cascais há o supre-luxo com preços que atingem os 12 mil euros/m2. Mas hoje já se procura terra para construção nova e zonas como Campo de Ourique, Amoreiras ou Entrecampos são locais de eleição. Os 12 mil edifícios que o vereador Manuel Salgado identificava há 18 meses e que seria o número de edificado a reabilitar, está ultrapassado. Hoje poderá ser metade.

Por Vítor Norinha/OJE

Mercado imobiliário em Lisboa cresce com “renascimento da cidade”

 Foto Mário Fragoso

Foto Mário Fragoso

O Financial Times analisou a oferta e os preços das casas na capital e dá conta de preços cada vez mais elevados e de um apetite pelas casas antigas no centro da cidade.

Uma cidade a "renascer", com preços cada vez mais elevados e grandes movimentações no mercado imobiliário. É assim que o Financial Times dá conta do momento actual em Lisboa, que cada vez mais atrai famílias do centro da Europa, que aproveitam as vantagens fiscais concedidas em Portugal.


O jornal britânico dá o exemplo do Palácio Chiado, que reabriu recentemente com sete restaurantes e um bar, depois de ter estado alguns anos ao abandono. "Depois de décadas de declínio, o centro de Lisboa tornou-se um centro vibrante e sofisticado, com a abertura de novos cafés e boutiques e o lançamento de lojas de marcas como a Cartier, Prada e Bulgari". 
 

O FT deu ainda conta das movimentações no mercado residencial. "Casas antigas que foram abandonadas e estavam a degradar-se, ao mesmo tempo que os portugueses mais ricos se mudaram para lares mais modernos nos subúrbios, como Estoril e Cascais, estão agora entre as mais procuradas da capital".


O co-fundador da Stone Capital (que compra e reabilita edifícios antigos em localizações "prime"), Arthur Moreno, disse ao jornal britânico que "como capital, Lisboa é uma anomalia na Europa". "Tem edifícios muito bonitos no centro que estão em muito más condições. Mas o mercado está a mudar muito depressa", referiu. A empresa tem 12 empreendimentos em andamento, incluindo vários no Chiado e Avenida da Liberdade, onde uma propriedade do séculos XVIII está a ser comercializada (T-3) a partir de 1,8 milhões de euros.


A internacional Athena Advisers está a trabalhar nas zonas da Lapa e Avenida da Liberdade com preços entre os 350 mil euros e os 3,5 milhões. Roman Carel, fundador da empresa, explicou que o mercado em Lisboa só começou a mexer em 2014, mas "nos últimos seis meses vimos um grande aumento dos investidores". A sociedade diz que os preços subiram 22% em 2015.


A subida do turismo tem contribuído para este "boom" na cidade, em conjunto com os benefícios fiscais concedidos a residentes não habituais no país. Frédéric Desage-Bonnet, da Ran Capital referiu que estas benesses estão a atrair os gestores europeus, que se estão a mudar para Lisboa com as suas famílias. E não são pessoas com mais de 65 anos, mas bastante mais novas.

A incógnita para o futuro é perceber como irão reagir os habitantes locais ao aumento significativo dos preços, que já se reflectem nos valores do arrendamento. 

Fonte: Jornal de Negócios

As actuais tendências do Turismo de cidade

Porque é importante reflectir sobre o mercado turístico e o seu impacto nas cidades, recuperamos esta entrevista do ex Secretário de Estado para o Turismo, Adolfo Mesquita Nunes. 

Esta nova vaga de turismo em Portugal tem um impacto importante na organização das nossas cidades. A autenticidade e identidade do nosso território são factores determinantes na correspondente procura turística. A reabilitação urbana torna-se assim elemento fundamental na concretização de uma estratégia para o turismo em Portugal que vai mundo além das grandes cidades e que na nossa opinião está já a chegar ao interior do país.  

Alojamento local, esclareça as suas dúvidas

Decidimos publicar este excelente texto e video da empresa UWU Solutions, na pessoa do seu CEO, Marco Libório que faz uma excelente apresentação das principais questões a ter em conta para quem procura investir e operar neste sector. 


Arrendar casas a turistas tornou-se uma atividade bastante comum, havendo cada vez mais proprietários a fazerem-no. No entanto, para arrendar casas a turistas, é necessário respeitar alguns requisitos e seguir algumas regras, de modo a evitar coimas desnecessárias.

O atual regime jurídico que rege o "Alojamento Local" entrou em vigor em novembro de 2014. Entretanto, este regime jurídico foi alvo da primeira alteração em abril de 2015. As regras atuais vieram clarificar a regulação desta atividade. Entre outros aspetos, tornou-se mais fácil o registo de imóveis destinados a arrendamento com fins turísticos.

Dada a sua especificidade, surgem com frequência dúvidas, principalmente relativas à tributação dos rendimentos.

Vejamos de seguida como são tributados os rendimentos inerentes ao Alojamento Local.

 

IRS

Um dos primeiros passos de quem quer arrendar casa a turistas é registar a atividade de prestação de serviços de alojamento, junto da Administração Tributária.

Os rendimentos obtidos através da atividade de alojamento local são tributados pela Categoria B, como rendimentos empresariais.

Existem dois regimes de tributação:

i. Regime Simplificado:

Quem tiver rendimentos oriundos da atividade de Alojamento Local inferiores a 200.000 euros anuais pode optar pelo regime simplificado. No regime simplificado, apenas paga imposto sobre 15% dos rendimentos porque os restantes 85% são considerados despesas inerentes à atividade, logo não sujeitas a tributação.

ii. Contabilidade organizada:

Se os rendimentos provenientes desta atividade forem superiores a 200.000 euros por ano, fica automaticamente enquadrado no regime de contabilidade organizada. Nestes casos, o rendimento tributável é determinado nos termos e regras do IRC, com as devidas adaptações.

 

IRC

Nos casos em que a atividade de Alojamento Local seja desenvolvida através de uma empresa, a tributação será feita pelas regras normais do IRC; isto é, ao lucro obtido aplicar-se-á a taxa fixa de 21% (se for PME, os primeiros 15.000 euros de lucro são tributados a 17%).

 

IVA

A atividade de Alojamento Local é considerada como prestação de serviços, logo está sujeita ao pagamento de IVA, à taxa reduzida de 6%;

A taxa de IVA é aplicada ao preço do alojamento e pequeno-almoço, no entanto, se optar pelo regime simplificado e tiver rendimentos anuais inferiores a 10.000 euros pode pedir isenção de IVA;

Se não estiver isento de IVA, terá de fazer o pagamento deste imposto através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650.000 euros. Esta declaração periódica é feita através do Portal das Finanças.

Fonte:  UWU Solutions

Sismos em Portugal: "É urgente criar um regulamento para a reabilitação urbana para evitar desastres maiores"

João Appleton é um dos 13 especialistas que subscreveu o alerta sobre as falhas de reforço anti-sísmico na reabilitação urbana que se faz em Portugal, enviado ao ex-Presidente da República, Cavaco Silva, que "caiu em saco roto". Em entrevista ao idealista/news, o engenheiro civil pede aos novos governantes do país para que"não percam nem mais um dia e adoptem uma política sistemática de abordagem do património construído". O objetivo é simples: minimizar os efeitos de um sismo de grande magnitude e violência como o de 1755 em Lisboa, que "com certeza vai voltar a acontecer em Portugal".

Temos um Governo novo, um Presidente da República novo, que mensagem, enquanto especialista, passaria para transmitir que há algo de muito urgente e crítico a fazer para proteger Portugal dos sismos?

Eu diria: não percam nem mais um dia e comecem a definir hoje uma política sistemática de abordagem do património construído, criando, por exemplo, os mecanismos para que quando se faça uma reabilitação de um edifício se inclua obrigatoriamente uma verificação sísmica.  

É preciso criar um regulamento para a reabilitação, porque os técnicos portugueses adoram os regulamentos e quando não os têm sentem-se perdidos, sentem-se órfãos.

“É preciso criar um regulamento para a reabilitação, porque os técnicos portugueses sentem-se órfãos assim”

Em Portugal não vivemos de acordo com um comportamento cívico ideal. Precisamos de legislação, precisamos que nos obriguem.

Mesmo sabendo que resolver os problemas da segurança sísmica de uma cidade como Lisboa pode demorar 30, 40 ou 50 anos, não percam mais um dia, porque quanto mais tempo nos atrasarmos a varrer a cidade de Lisboa toda em termos da verificação da sua segurança sísmica, mais provável é que haja um acidente de grandes proporções no caso da ocorrência de um sismo.

Os anteriores políticos nunca fizeram nada perante os avisos dos especialistas...

Acho que a muita gente não interessava a existência de regras imperativas para garantir a segurança sísmica do edificado, porque os grandes proprietários, os bancos, as seguradoras, não estavam interessados em que isso fosse para a frente, porque isso implicaria uma revisão, em baixa, do valor de muito imobiliário que hoje é transacionado como se fosse a coisa mais saudável.

“A muita gente não interessa regras imperativas de segurança sísmica, porque isso implicaria uma revisão, em baixa, do valor de muito imobiliário transacionado como se fosse saudável”

 

Há lobbys do lado contrário?

Só posso compreender dessa maneira, porque para o poder político até era uma flor, apresentar uma legislação avançada que estabelecesse um conjunto de exigências, como aquelas que se estabelecem para a eficiência energética.

Considera-se que é muito mais importante, hoje em dia, saber se uma casa gasta muita ou pouca energia do que saber se ela é segura ou não do ponto de vista estrutural e particularmente do ponto de vista sísmico. Isto é o maior contrassenso que existe, porque a estrutura é o garante da sobrevivência do todo, e então do que é que serve ter umas janelas com um isolamento fantástico se elas caírem com um terremoto? Não serve para nada.

Aquilo que nós técnicos desejamos é que, em relação aos sismos, houvesse qualquer coisa semelhante e uma preocupação semelhante à que existe com a certificação energética.

Fonte: idealista | Autor: Tânia Ferreira