Turismo

Quem vai poder morar em Lisboa? Da gentrificação e do turismo à subida no preço da habitação: causas, consequências e propostas

O Estado adoptará uma política tendente a estabelecer um sistema de renda compatível com o rendimento familiar e de acesso à habitação própria.
Ponto 3 do artigo 65º da Constituição Portuguesa

Um grupo informal de habitantes da cidade de Lisboa juntou­-se à volta de uma preocupação comum: a percepção de uma abrupta alteração das dinâmicas da cidade e sobretudo da grande subida do preço da habitação. Começaram por conversar casualmente sobre o que os preocupava. Essas conversas tornaram­-se mais regulares. As inquietações comuns tornaram-­se mote para a organização de um debate à volta do tema.Das conversas e de alguma pesquisa foi escrito, a várias mãos, o texto abaixo.

A grande intensificação do turismo em Lisboa tem implicado transformações significativas na vida de quem nela habita. Muitas são positivas, mas o que verificamos de forma empírica é que o saldo é negativo para a larga maioria que vive (n)a cidade. O que nos preocupa ao ponto de nos juntarmos para propôr o debate e procurar soluções, é aquilo que consideramos ser a mais devastadora das transformações de que falamos: o brutal aumento dos valores da habitação, com especial incidência no centro histórico alargado da cidade de Lisboa. Grande parte dos residentes, sem capacidade económica para enfrentar esta subida, está a ser forçada a deslocar-­se para bairros cada vez mais periféricos. As zonas mais centrais da cidade parecem estar a tornar­-se morada exclusiva dos mais ricos e de habitantes temporários.

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É incontornável que Lisboa vive um pico de projecção internacional; que as receitas do turismo podem contribuir para a recuperação económica do país; que este pode ser motor de reabilitação urbana do património arquitectónico e contribuir para a criação de emprego. Mas a aparente ausência tanto de uma estratégia de planeamento como da avaliação dos seus impactos, a par da quase inexistente regulação do processo, tem consequências avassaladoras. Urge estancar a sangria do centro histórico da cidade e regular a actividade turística para que sirva os interesses da cidade, de quem a habita e de quem a visita.

De uma breve análise da informação pública sobre o turismo em Lisboa emergem dados reveladores: o número de apartamentos em regime de alojamento local não pára de aumentar, tendo a Associação do Alojamento Local de Portugal (ALEP) calculado que surjam 200 alojamentos locais por mês em Lisboa; 40 novos hotéis têm inauguração anunciada para 2016 e 2017; milhares de pessoas compraram casa em  devido à Lei das Autorizações de Residência para Actividade de Investimento (só de nacionalidade francesa, calcula­-se que sejam 25 mil as pessoas que adquiriram ou arrendaram casa em Portugal). Estes dados indiciam algumas das causas da subida de preços da habitação.

Propomos com este texto não uma desconstrução dos processos económicos e políticos que subjazem à emergência do turismo, mas um debate sobre os modos de como pode este ser regulado de forma a que os que na cidade habita(va)m, nela possam continuar a viver; ou seja, que os preços da habitação sejam compatíveis com o rendimento familiar dos habitantes.

Vamos começar por traçar um panorama da situação e compará-­lo com o de outras cidades; de seguida analisar as suas causas e consequências; e por fim propor um conjunto de possíveis medidas concretas para conter este fenómeno.

I. DIAGNÓSTICO

Ao longo dos últimos 3 anos assistimos a grandes aumentos nos preços do arrendamento e compra de casa em Lisboa, com particular incidência no centro da cidade. Sabendo que as transformações recentes da cidade afectam não apenas o centro, mas implicam uma reconfiguração geral da metrópole, vamos cingir­nos por agora a este “centro”. Contamos posteriormente alargar a análise.

A subida do valor do imobiliário nas freguesias mais centrais (Misericórdia, Santa Maria Maior e São Vicente), resultante do aumento do valor de venda, foi de 12,5% em 2013, tendo atingido os 22,3% em 2015. Contando com o recuo de 1,3% de 2014, assistimos a um aumento de 33,5% em 3 anos. O que não quer dizer que estas subidas se façam apenas sentir no centro: entre 2014 e 2015 o preço da habitação para arrendamento subiu em média 7,6% em Lisboa, quando no resto do país ficou pelos 0,8% [1]. Basta abrir o site de qualquer imobiliária para perceber o absurdo a que chegaram os valores de arrendamento e compra, num país em que o salário mínimo é de 530 euros: com menos de 600 euros dificilmente se aluga um T1 e com menos de 200 mil euros é quase impossível comprar um T2.

Em tempos de “austeridade”, numa altura em que o rendimento da maior parte dos residentes e trabalhadores da cidade diminuiu ou não aumentou significativamente, esta subida de preços da habitação resulta, parece­nos óbvio, da pressão exercida pela actividade turística, nomeadamente através do redireccionamento da oferta imobiliária para habitantes temporários. Pois, se é inegável que ­ por uma série de razões diversas, como o refluxo do turismo e das indústrias de serviços do Magreb e da Tunísia ­Lisboa vive um pico de projecção internacional e que o turismo tem sido apontado como uma forma de ajudar a equilibrar a economia do país, interessa pensar como aproveitar este pico e quais as formas de o sustentar. Ou seja: urge pensar em todos os tipos de novos habitantes que acabam por surgir quando uma cidade alcança a projecção que Lisboa está a ter e no impacto que a sua vinda exerce sobre a cidade e os seus residentes mais permanentes.

Enfrentamos um grave problema de acesso à habitação no centro da cidade, que evidentemente se estende aos restantes bairros da cidade.

O centro da cidade está a transformar­-se num lugar esvaziado de habitantes permanentes, de Lisboetas (no sentido alargado e transnacional que Sérgio Tréfaut [2] inscreveu no seu filme homónimo), com os moradores a serem pressionados a saírem das suas casas, contratos a não serem renovados ou subidas de rendas impossíveis de pagar.

Trajectória recente de Lisboa

Sabemos que o centro de Lisboa sempre foi um território partilhado por diferentes classes sociais. É certo que os mais ricos viviam em casas maiores do que os mais pobres, é certo que alguns bairros tinham zonas melhores do que outras, e também é sabido que o congelamento das rendas, herdado do tempo do Estado Novo, muitas vezes criou situações anacrónicas. Mas concretamente o que tínhamos, até há poucos anos, era uma situação única para uma capital: um espaço público partilhado.

Hoje caminhamos para um modelo de cidade (já temos?) exclusiva dos turistas e dos muito ricos.

A quem acha que era inevitável esta transformação da cidade, acompanhada pela forte subida de preços no imobiliário, porque aconteceu em todas as capitais, respondemos que é exactamente por sabermos que aconteceu, e como aconteceu, que não era de todo (não é?) inevitável. Tínhamos a experiência e conhecíamos soluções de outras cidades que lidam com estes problemas há décadas. Eventualmente o fenómeno do alojamento local por reserva online, que foi mais ou menos transversal e simultâneo aos vários países, terá surgido sem pré­aviso. Mesmo assim, várias cidades já definiram modelos de regulação para este fenómeno, no sentido da defesa da habitação permanente.

Aqueles que acham que isto é um assunto do centro e dos seus moradores, lembrem­-se que os preços estão a subir na cidade toda [3], e a oferta de habitação para arrendar a descer drasticamente. Só em 2015 houve uma diminuição de 21% [4] na oferta de arrendamento. Se o problema começou por ser no centro histórico neste momento é geral e alastrou a toda a cidade.

Qual é o problema dos habitantes saírem das zonas centrais da cidade? Estas zonas não são melhores nem piores do que bairros menos centrais ou periféricos, mas é aí que muitas pessoas viveram uma vida inteira, e é esse o lugar que outros tantos escolheram para viver. Falamos de direito ao lugar mas também de direito à cidade.

Qual é o problema do preço da habitação subir em Lisboa? Como sabemos, uma subida deste tipo implica uma imediata e objectiva perda de poder de compra por parte dos habitantes da cidade.

Mas se a origem do problema é o turismo, são as opções politicas recentes, expressas na legislação e numa agenda de promoção turistica aparentemente sem planeamento, que estão efectivamente a contribuir para os problemas que apontamos acima. Governo e CML continuam a sublinhar os benefícios trazidos pela indústria do turismo, o seu papel na dinamização do mercado imobiliário, no investimento em reabilitação urbana, na geração de emprego e no impulsionar da economia, ignorando, na nossa opinião, os efeitos colaterais e a sua responsabilidade na gestão dos interesses da cidade e dos seus habitantes. Pelo contrário, temos assistido a uma facilitação e até mesmo incentivo das dinâmicas mais agressivas de mercado geradas por investidores imobiliários de capacidade de investimento impossível de acompanhar, ou superar, pela larga maioria dos actuais residentes.

Neste sentido, o actual executivo da CML, tem vindo a alterar a sua posição face às politicas de habitação previstas para o centro da cidade. No caso concreto da Baixa, por exemplo, este executivo prometeu, na campanha do primeiro mandato, trazer jovens moradores para a Baixa e fazer cumprir a lei dos terços (1⁄3 habitação; 1⁄3 comércio; 1⁄3 serviços). Contrariamente a estas intenções, e até à data, as únicas intervenções da CML na zona da Baixa de que temos conhecimento são os licenciamentos de diversos hóteis. Apontamos também, o Programa de Renda Acessível (PRA), apresentado pela CML o mês passado, que prevê a construção ou reabilitação de 5 a 7 mil fogos disponibilizados a rendas controladas, mas evita as zonas de Lisboa mais bem servidas de transportes ou serviços, onde o imobiliário está mais valorizado. Sabemos que a CML é, com a Santa Casa da Misericórdia de Lisboa, um dos grandes proprietários da cidade, com inúmeros edifícios no centro que têm sido vendidos a privados. A alienação consecutiva de património no centro, simultânea à criação de zonas habitacionais, de iniciativa camarária, em bairros não centrais, revela um programa para a cidade que está a contribuir para a deslocação das classes médias e mais desfavorecidas (que aí ainda subsistem) para fora das áreas centrais.

Paralelo com outras cidades

Veneza, que recebe cerca de 20 milhões de turistas por ano, é um dos casos em que não se legislou de forma a proteger a habitação permanente e em que a população diminuiu para menos de metade, de 120mil para 55mil, nos últimos 30 anos. No decorrer deste processo, lojas e estabelecimentos ­ inclusivamente de ensino e saúde ­ que davam resposta à população local, têm vindo a ser substituídas por espaços para compra de souvenirs e pastelarias, por exemplo. O número de cinemas, por exemplo, desceu de 20 para 2. Sabemos que a diminuição da população de Veneza, tal como a de outras cidades, não se deve exclusivamente ao turismo, e que o fecho de espaços destinados ao uso, e ao serviço, das populações locais é muitas vezes consequência e não necessariamente a causa, de uma diminuição significativa dos habitantes permanentes. Mas, neste momento, a situação é “de pescadinha de rabo na boca” na qual o turismo tem um papel central [5]. Segundo um artigo do The Independent, alguns cientistas sociais prevêem que em 2030 Veneza não terá qualquer habitante permanente.

Em Barcelona (talvez a cidade mais parecida com Lisboa nestas questões), a presidente da câmara Ada Colau assinou em Julho de 2015 uma moratória para suspender, por um ano, as licenças para hotéis e outros empreendimentos turísticos (foram parados 45 projectos). O objectivo foi estudar o impacto do turismo na cidade, e assim poder tomar decisões adequadas àquela que é a situação actual da cidade.

Em Cinque Terre, em Itália, património mundial da Unesco desde 1997 que junta cinco pequenas aldeias, as autoridades querem limitar o número de turistas a 1 milhão e meio por ano, diminuindo em 1 milhão as visitas de 2015. Só será possível um turista visitar a região adquirindo bilhete.

Em França, já desde os anos 50, foi desenhada uma estratégia de turismo descentralizado baseado na cultura. Foram criados festivais temáticos como o de cinema em Cannes, de fotografia em Arles ou de dança em Montpellier, de forma a não cingir o turismo à capital ou zonas balneares.

Lisboa, em poucos anos, passou a ser uma das cidades mais visitadas da Europa e neste momento a segunda mais saturada com o turismo, depois de Amesterdão.

Enquanto só se falava de crise foi fácil olhar para as recentes transformações da cidade como exclusivamente positivas. Agora que esse discurso deixou de ser dominante, achamos que é urgente recentrar o debate nos efeitos nefastos que estas transformações estão a ter sobre o preço de habitação, e as suas consequências.

Vamos seguidamente analisar o que acreditamos serem as causas deste fenómeno: Nova Lei das Rendas; legislação do Alojamento local; leis dos Reformados e Vistos Gold; licenciamento de novos Hóteis e Hostels.

II. CAUSAS E CONSEQUÊNCIAS

1. NOVA LEI DAS RENDAS

A Nova Lei das Rendas, em vigor desde Novembro de 2012, introduziu uma série de alterações à antiga lei do arrendamento, permitindo, por exemplo, que um proprietário despeje os seus inquilinos, alegando obras estruturais, tendo apenas de lhes pagar um ano de rendas como indemnização. O que quer dizer que qualquer fundo de investimento ou banco, pequeno ou grande proprietário, pode no seu quarteirão, prédio ou apartamento, após realizar as obras alegadas, transformá-­lo num hotel, hostel ou apartamento(s) turístico. Isto independentemente destes edifícios ou apartamentos terem usos anteriores de habitação permanente.

É a combinação desta nova lei das rendas com uma politica camarária sem restrições à atribuição de licenças a unidades hoteleiras ou alojamento local que nos parece constituir um dos fortes motivos para a atracção de investidores e especuladores nacionais e internacionais.

2. ALOJAMENTO TURÍSTICO

Segundo o Arnaldo Muñoz, director ibérico da Airbnb (maior site de alojamento local a nível mundial), existiam em 2015 nesta plataforma, 12 mil casas listadas na grande em Lisboa (mais 60% que em 2014) [6]. A recentemente criada Associação de Alojamento Local de Portugal (ALEP), afirma que nascem na capital cerca de 200 novos alojamentos locais por mês [7].

De onde vêm estas casas? Não sabemos quantas, mas com certeza grande parte destas habitações saíram do mercado de arrendamento permanente. Inicialmente, sites como o airbnb tinham como objectivo pôr em contacto habitantes que queriam alugar temporariamente a sua casa ou um quarto a visitantes e turistas, criando uma rede de turismo "sustentável" numa lógica de economia partilhada.

Hoje a grande maioria destas casas são concebidas especialmente para serem alugadas exclusivamente a turistas. Algumas pertencem a pequenos proprietários que com a crise largaram a sua habitação permanente, para equilibrar as contas, outras, cada vez mais, são de médios e grandes proprietários ou investidores. Muitas destas casas funcionam num sistema de sub­aluguer. O governo anterior fixou o imposto sobre este tipo de arrendamento em valores muito mais baixos do que o imposto sobre arrendamento permanente, ou seja, não só é mais rentável alugar a turistas como se paga menos impostos.

Todos os dias chegam notícias de outras cidades que, ao serem afectadas pela subida de preço na habitação devido ao turismo, legislaram o alojamento local: em Paris e Barcelona só é possível um proprietário alugar a sua primeira morada e por um período máximo de 120 dias, em Londres por 90 dias; e em Berlim e Nova Iorque só se podem alugar apartamentos nos quais também morem os proprietarios, ou seja, só se podem alugar quartos, permitindo assim o acolhimento de turistas sem a saída dos habitantes permanentes.

Em Lisboa, sabemos que cerca de 75% dos anúncios disponíveis no Airbnb são casas inteiras e apenas cerca de 25% são quartos. A sua localização é mais concentrada no centro mas, como se pode ver no gráfico (e no site https://www.airdna.co), está já disseminada pela cidade inteira. O fenómeno do alojamento local contribui em Lisboa, como tem contribuído em diversas cidades, para a subida dos preços de arrendamento e para a escassez na oferta. Só a sua regulamentação poderá alterar esta situação.

3. REFORMADOS GOLD

O Governo anterior fez passar uma lei que possibilita a qualquer reformado europeu, que ganhe pelo menos 2.000 euros de reforma e tenha a sua 1a morada em Portugal, a isenção de impostos durante pelo menos 10 anos.

Desconhecemos o número total de beneficiários, mas para se perceber a dimensão do impacto desta medida, o presidente da Chambre de Commerce et d'Industrie Franco­Portugaise calcula que, até ao momento, teremos 25 mil franceses [8] a beneficiarem deste regime. Em que é que isto se reflecte nos preços da habitação? Temos uma enorme quantidade de reformados de outros países europeus com poder de compra muito acima da média portuguesa (que é cerca de 1.000 euros/mês) a comprar e arrendar casas. Para muitas destas pessoas, comprar casas por 400 ou 500 mil euros é acessível ou mesmo barato, assim como pagar 1.500 euros de renda é um bom preço.

O centro da capital é um dos lugares eleitos e, consequentemente, os preços sobem. A lei também diz que, para beneficiar da isenção, os reformados apenas têm que permanecer em território nacional 183 dias por ano ou "possuir uma habitação com a intenção de a manter como residência habitual", o que faz com que estes reformados, quando cá não estão, aluguem as suas casas a turistas.

Como se pode ver pela fotografia, já existem investidores que garantem um pacote que inclui o serviço de venda e a posterior rentabilização das casas através do aluguer de curta duração.

Ao pé destes números os vistos gold são uma brincadeira, com 2.788 vistos emitidos até dezembro de 2015, o que não quer dizer que também não estejam a contribuir para o problema.

Os 500 mil euros que o futuro detentor de um visto gold tem que investir em imobiliário podem ser investidos na totalidade num só imóvel ou repartidos por vários. Muitos estão a comprar apartamentos ou mesmo edifícios inteiros, que seguidamente alugam a turistas. Ao contrário dos reformados, estes não têm qualquer obrigatoriedade de permanência no país.

4. CRESCIMENTO DOS HOTÉIS E HOSTELS

Neste momento existem, segundo o site Hostelworld.com, 174 hostels em Lisboa. Estes estabelecimentos, que podem ir desde o apartamento ao prédio, são regulamentados pelo regime de alojamento local, segundo o qual apenas é necessária uma comunicação prévia para a sua abertura. Por essa razão não temos a previsão de quantos mais irão abrir nos próximos tempos.

Já o número de hotéis é neste momento de 184 unidades, com uma oferta de 36.481 camas [9]. De acordo com o Observatório do Turismo de Lisboa [10], mais 9 unidades hoteleiras vão abrir Lisboa ainda este ano, 4 delas no centro histórico da cidade; e em 2017 prevê­-se que 8 novos hotéis abram as portas na capital [11]. Contudo, estes números não batem certo com o conjunto de notícias recentemente publicadas em vários jornais que referem que 40 novos hotéis abrirão nas ruas de Lisboa até ao final de 2017 [12].

A fonte que referem os jornalistas é a CBRE, uma consultora imobiliária internacional com escritório na cidade, que afirma que as referidas 40 novas unidades hoteleiras [13], nas mãos de cadeias nacionais e internacionais, estão actualmente em construção ou em fase de projeto na cidade, com inauguração prevista para 2016/2017. A consultora contabilizou ainda a abertura de 21 hotéis no ano de 2015, três vezes mais do que no ano anterior.

Em 2014 o vereador do urbanismo, Manuel Salgado, referindo-se ao licenciamento que a CML faz de hóteis, disse que não compete à Câmara de Lisboa “fazer uma regulação do mercado”, algo que em seu entender nem sequer seria “desejável” [14]. Até ao momento, a CML está a licenciar todos os pedidos para hotel ou hostel, independentemente da sua área de localização e de anteriormente esse edifício ser ou não habitação.

5. VALORES DO RETORNO DO IMOBILIÁRIO

Segundo o Global Property Fund Index, Portugal está entre os países que geraram retornos mais elevados em 2015, ocupando, equiparado com os EUA, o 7o lugar entre 32 países analisados [15].

Em 2014 batemos o recorde de investimento estrangeiro em compra de habitação, chegando a um valor calculado em 930 milhões.

Em 2015, este mesmo indicador, revela­nos que foram captados no total 1100 milhões de euros, representando assim um crescimento de 15,4%.

Destes montantes, calcula­-se que grande parte está suportada nos regimes de Golden Visa e dos benefícios fiscais para residentes não habituais, tendo este último ganho grande relevância em 2015, face a 2014 [16].

III. PROPOSTAS

Tendo em conta estes dados e números, a pergunta que urge colocar é a que dá título a esta apresentação: Quem vai poder morar em Lisboa? num quadro em que se favorece a expulsão de moradores e se isenta de impostos novos detentores de propriedades imobiliárias. Urge pensar a longo prazo qual a cidade que se está a construir e para quem.

Uma cidade é feita de muitas coisas, mas nunca pode ser feita maioritariamente por turistas ­ como se de um parque temático se tratasse.

Também não é o seu edificado que a define como cidade, por muito bonito e recuperado que esteja, veja-­se o exemplo de Veneza.

Uma cidade deve ser planeada e esse planeamento deve ser discutido e delineado para benefício dos seus habitantes.

Parece­-nos fundamental utilizar a dinâmica desta mudança para conduzir a cidade numa direcção que seja vantajosa e enriquecedora para todos, não cedendo a interesses económicos de especulação que negligenciam e afectam os habitantes que definem e sustentam a cidade.

Os governantes eleitos pelos habitantes desta cidade, mais do que fazer parte deste esforço devem ser os protagonistas deste movimento.

Algumas medidas a estudar/debater

  • Suspender a atribuição de licenças a hotéis e hostels até à elaboração de um estudo sobre os impactos do turismo em Lisboa, à semelhança de outras cidades e em permanente actualização, com o objectivo de definir os impactos do turismo e índices de capacidade de carga turística da cidade.
  • Realização de uma nova lei restritiva do alojamento local, à semelhança de outras cidades (Ex: Barcelona, Paris, Berlin, Nova Iorque, Londres, São Francisco).
  • Revogação da lei dos reformados gold ou limitação da atribuição de estatuto aos residentes que se fixem em áreas especificas a definir. Ex. zonas despovoadas ou cidades do interior.
  • Discussão e revisão da Nova Lei das Rendas (de acordo com o previsto no Programa do Governo da Cidade de Lisboa para 2013­2017).
  • Promover estudos sobre o perfil dos novos habitantes da cidade e respectivas expectativas e motivações.
  • Sensibilizar as associações de moradores para nas respectivas assembleias de condóminos implicarem formas de compromisso colectivo e consenso democrático que faça depender a criação de apartamentos para acomodação/alojamento turístico, de consenso unânime por parte de todos os moradores do prédio;
  • Reter na cidade, e sobretudo nas comunidades mais afectadas pela turistificação, uma parte significativa das mais­valias económicas, criando canais de redistribuição dos proveitos/receitas geradas pelo turismo nos bairros, orientando­as, de forma transparente, para benefício das comunidades respectivas;

NOTAS
[1] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
http://expresso.sapo.pt/economia/20160508Imobiliariasestimamsubidade40nasrendasemLisboa
http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/preco_das_casas_no_centro_historico_de_lisboa_disparou_22_em_2015.html
[2] Referência ao filme “Lisboetas” 2004, da autoria de Sérgio Tréfaut
[3] http://www.dn.pt/sociedade/interior/arrendamentoclassicoestaadesaparecerdocentrodacidade5174101.html
[4] http://expresso.sapo.pt/sociedade/20151018MenoscasasemaiscarasparaarrendaremLisboaenoPorto
[5] http://www.independent.co.uk/news/world/europe/thedeathofvenicecorruptofficialsmasstourismandsoaringpropertypric
eshavestifledlifein10251434.html
[6] https://www.publico.pt/economia/noticia/ummilhaoveioaportugaleficoualojadoatravesdaairbnb1720510
[7] http://www.alep.pt/sobreaalep/
[8] http://www.jornaldenegocios.pt/economia/impostos/detalhe/portugal_destaca_isencao_fiscal_e_seguranca_para_atrair_investimento_de_reformados_franceses.html
[9] de acordo com os dados do Registo Nacional do Turismo
[10] dados de Março de 2016
[11] http://www.visitlisboa.com/getdoc/99d1e4978a2b42bfbdc98c2b19e084c7/NovasunidadeshoteleirasemLisboa.aspx
[12] http://ionline.sapo.pt/500069
[13] http://www.jornaldenegocios.pt/empresas/imobiliario/detalhe/vao_abrir_mais_40_hoteis_em_lisboa_nos_proximos_dois_anos.html
[14] https://www.publico.pt/local/noticia/haounaohoteisamaisprojectadosparaabaixapombalina1629222
[15] http://www.diarioimobiliario.pt/Entrevistas/Sectorimobiliariorepresentaumdosinvestimentosmaisapelativos
[16] http://noticias.cbre.pt/artigodeopinioestamosperanteumaretomarealdemercadoounumafasedepuraespeculaco/

 

Fonte:

Publicado a 7 de Julho no site a archdaily.com
por Ana Bigotte Vieira, Catarina Botelho, Joana Braga, António Brito Guterres, Leonor Duarte, Luisa Gago, Luís Mendes

12 Reasons to Love Lisbon, by Forbes

There are more than a dozen reasons to love Lisbon, of course. Lately the city’s safety and good value—it’s Western Europe’s least expensive capital—have been winning a lot of hearts. But its appeal goes far deeper: narrow cobblestone streets ascending the city’s many hills, historic architecture, beautiful palaces, a culture that’s both soulful (even melancholic) and cheerful, trendy restaurants in neighborhoods like Chiado and Principe Real and a freewheeling late-night scene on the exuberant streets of Bairro Alto.

Most of the Portuguese people I met in this postcard-picturesque city of about half a million were welcoming, effusive and justifiably proud of the place they call home—especially their cuisine, as this is a country where eating is considered a national sport. And several of the expats I met asked me not to write about Lisbon and spoil their secret playground. (Um, sorry.)

It’s lovely to spend a week here with no agenda, getting lost in the time warp of historic neighborhoods, the pleasures of fresh seafood and sunset views at a seaside marisqueira or the swirl of the post-midnight street parties. But during a whirlwind trip through the city, a few—by no means definitive—things stood out.

The patio at the new Bairro do Avillez

José Avillez after training in the kitchens of Alain Ducasse, Eric Freshon and Ferran Adrià, the wunderkind chef set out on his own about eight years ago, taking over the kitchen of a faded temple of gastronomy and earning a Michelin star in just over a year. Now 36, he presides over restaurants including the two-Michelin-star Belcanto and the impossible-to-get-into Mini Bar (“the Tickets of Portugal,” said a friend who is very well connected in the culinary world). This week he opened his seventh, the ambitious, multi-concept Bairro do Avillez, which includes a taberna where typical Portuguese dishes are given inventive twists (the horse mackerel in a seaweed cone with spicy mayonnaise was the most interesting—in the best of ways—thing I’ve eaten in Portugal), a mercearia proffering the country’s best cheese and charcuterie, and a patio area that focuses on seafood (the perfectly cooked sea bass was one of the most otherworldly-delicious thing I’ve eaten anywhere).

The Sky Bar at the Tivoli Lisboa

With all of Lisbon’s hills and Western-facing sea views, sunset watching is practically its own national sport. One of the best, most refined places to do it is at this rooftop bar. It’s in one of the city’s most admired historic five-star hotels, the flagship of the longstanding Portuguese Tivoli hotel group. Beyond the rooftop, the hotel has good-size rooms and a prime location on Liberdade (“the Fifth Avenue of Lisbon,” said a taxi driver who was far overestimating the beauty of Fifth Avenue) near neighborhoods like Chiado and Alfama. It’s about to close for a significant renovation and update and should be better than ever next year. (Disclosure: My trip was sponsored by Tivoli.)

 

Cervejeria Ramiro

Lisbon is not just star chefs and trendy eateries. A seafood feast at Cervejeria Ramiro—raved about by Anthony Bourdain and many others—is a step back in time: white paper over tablecloths, wood paneling that likely hasn’t been updated since the place opened in the ’50s, crowds of lively locals drinking beer and eating garlic shrimp. The traditional dessert is a steak sandwich.

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Cascais

Lisbon is the only European capital with such easy access to sandy beaches: A quick, inexpensive train ride can have you splashing in the sea. It’s about 30 minutes to the end of the line, the posh resort town of Cascais, which has appealing restaurants and nightclubs for when the sun goes down.

A Vida Portuguesa

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You know the impeccably evocative, retro packaging of Claus Porto soaps? Everything in this shop, which specializes in local products from companies that have survived the passage of time and represent the best of Portugal, looks like that. “With time, inventiveness and hard work they became perfect and indispensable,” says the brand of its products, which range from personal care items to stationery to gourmet foodstuffs. “They are trademarked in our memories and represent a way of life. They evoke the everyday life of another time and reveal the soul of a country.” Locals like it for nostalgic reasons; visitors because they can do all their souvenir shopping in one smart place.

O Purista Barbière

The barbershop-bar trend is not unique to Lisbon, but this rendition of it, in Bairro Alto, is an awfully good one. The decor is pleasingly retro, the ancient Belgian abbey beer Affligem flows freely, and there’s an impressive array of gins.

One of the dining rooms at Palacio Chiado

palacio do chiado

Palacio Chiado

Constructed in 1781, this beautiful building is in fact a palace. After a meticulous nearly two-year restoration, it opened as a multi-concept restaurant earlier this year. It would be worth a visit just to admire the artwork and architecture, but there are also many delicious things to eat at the seven fine-dining venues, from charcuterie to burgers to sushi and oysters.

Ginjinha

Just as Italy has its espresso bars where locals stop in for a shot and then go about their day, Lisbon has many small, stand-up bars specializing this spirit, Portuguese brandy infused with sour cherries and cinnamon. You don’t linger; you take your shot and move on.

Parque das Nações

The city isn’t all cobblestone streets and historic, traditional architecture. This formerly industrial neighborhood became a hub of out-there contemporary buildings after it was selected to host the World Exposition in 1998. There are performing arts centers inside some of them, but it’s the exteriors that captivate. A riverside promenade and overhead cable cars afford the best views.

Time Out Mercado de Ribeira

It can be tough to stake out a seat, but once you get one, there are gustatory pleasures galore at this massive market, a pleasing alternative to the formality of fine dining. The stalls offer surprisingly sophisticated fare, some of it from culinary stars like Henrique Sá Passoa, one of the country’s most high profile chefs. The magazine has its offices upstairs, in case you were wondering about the name.

Sintra

You make this day (or longer) trip to this UNESCO World Heritage town (also an easy train ride from Lisbon) for the palaces: the Moorish castle, the National Palace and the magnificent Palácio da Pena, a 19th-century triumph of Romantic architecture that married elements of Gothic, Moorish and Renaissance design. Hit the trifecta by staying (or having a gourmet lunch) in one of Sintra’s other beautiful palaces, which is now the five-starTivoli Palácio Seteais and is fresh off an extensive, thoughtful restoration overseen by the Ricardo do Espirito Santo Silva Foundation and involving around 30 specialist artisans. Most of the furnishings date from the 18th century, and there are about 200 pieces of original art in the 30 guest rooms and gracious public spaces.

A fondness for silly transportation

Touring Sintra and its surrounding area in a motorcycle sidecar is great goofy fun, but it’s also practical as the driver can maneuver past the throng of traffic inching up the hill to the Pena Palace. Likewise, a tour of Lisbon’s very old, very traditional neighborhood of Alfama on a Segway seemed silly but made sense, as the streets are far too steep to enjoy walking up (or slipping down—the cobblestones get quite slick in the summer heat) and far too narrow for even the city’s many tuk-tuks (speaking of silly transportation) to pass through. The Tivoli hotels can arrange both.

 

Source: Forbes, AUG 18, 2016

Governo abre consulta pública para nova estratégia do turismo em maio

O Governo está a preparar o lançamento do processo de consulta e discussão pública das «grandes opções» do turismo para o período 2017-2027.

A secretária de Estado do Turismo, Ana Mendes Godinho, anunciou que o Executivo irá lançar, durante uma sessão pública, no mês de maio, o processo de consulta e discussão pública para a nova estratégia do turismo até 2027.

«É um processo aberto à comunidade para participação e discussão sobre as grandes opções do turismo para que tenhamos uma estratégia estável, consensual e em que os portugueses se revejam para o que queremos que seja o nosso turismo nos próximos 10 anos», afirmou a secretária de Estado do Turismo, em declarações à agência Lusa.

O novo ‘plano estratégico do turismo’ será desenvolvido tendo como horizonte o período 2017-2027 «para que fique associado à vigência dos quadros comunitários», explicou.

Antes da sessão pública de lançamento, no mês de maio, «vamos lançar nas redes sociais esta abertura à discussão», afirmou a governante, adiantando que o objetivo é que este seja «um processo em que todos, e não só os tradicionais ‘players’ do turismo, participem».

Ana Mendes Godinho sublinhou que «o plano tem que estar pronto este ano», assumindo-se como «a estratégia do turismo para a década».

No início do mês de abril, o grupo parlamentar do Partido Socialista já tinha entregue, na Assembleia da República, um projeto de resolução que recomenda ao Governo a elaboração de um plano estratégico de turismo para o período 2016-2025, «tendo em conta o atual quadro de fundos comunitários, bem como o novo quadro».

O último ‘plano estratégico do turismo’ foi uma iniciativa da responsabilidade do Ministério da Economia e da Inovação e vigorou de 2013 a 2015. Nesse documento podia ler-se que o ‘plano estratégico do turismo’ «define as linhas de orientação estratégica para a política de Turismo, com metas e objetivos claros, de forma a criar as condições que permitam ao Turismo contribuir decisivamente para a imagem do país e para o bem-estar da população portuguesa, através da geração de riqueza, da criação de postos de trabalho e da promoção da coesão territorial». Decorridos dois anos, constata-se a necessidade de ser elaborado um novo plano, adequado à nova realidade, «e que deve ser preparado e discutido com os agentes do setor, públicos e privados», lê-se no projeto de resolução. 

Palácio do Raio vence Prémio Nacional de Reabilitação Urbana

Santa Casa da Misericórdia, proprietária do imóvel, gastou nas obras de restauro quatro milhões de euros.
 

A reabilitação do Palácio do Raio, em Braga, venceu o Prémio Nacional de Reabilitação Urbana. O edifício setecentista, considerado a melhor joia do Barroco bracarense, foi recuperado pela Santa Casa da Misericórdia de Braga, num investimento de mais de quatro milhões de euros. O Palácio do Raio, edificado em 1755, ano do terramoto de Lisboa, guarda agora os 500 anos da História da Misericórdia em Braga, no Centro Interpretativo das Memórias da Santa Casa.

O Palácio do Raio venceu o prémio Ex Aequo com o projeto de Reconversão do Palácio do Bolhão, no Porto. Desde que reabriu as portas, em dezembro do ano passado, o Palácio já recebeu mais de nove mil visitantes, numa média mensal próxima dos 2500, o que coloca este monumento, classificado em 1956, como na lista dos mais visitados da cidade.

O Centro Interpretativo das Memórias da Misericórdia de Braga, que ocupa uma dezena de salas do palácio, é constituído pelo espólio da instituição, com destaque para o acervo relacionado com a área dos cuidados de saúde. A par do acervo documental, o visitante deste centro interpretativo pode apreciar máquinas e aparelhos usados nos cuidados médicos, bem como outros utensílios de antigos hospitais, nomeadamente do de Braga.

O legado artístico de André Soares e de Carlos Amarante em Braga são o ponto de partida para este percurso de ‘memórias’ no qual cabem também, por salas, a história da Misericórdia de Braga e das misericórdias no Mundo; o Hospital de S. Marcos; a liturgia; a celebração; as procissões, com destaque para a Semana Santa; a pintura e a escultura religiosas; uma sala dedicada à temática da visitação retratada por um conjunto escultórico para terminar com a ‘galeria’ dos beneméritos e provedores da instituição.

Fonte: Correio da Manhã | Por Fátima Vilaça, Secundino Cunha | 14 04 2016

 

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As actuais tendências do Turismo de cidade

Porque é importante reflectir sobre o mercado turístico e o seu impacto nas cidades, recuperamos esta entrevista do ex Secretário de Estado para o Turismo, Adolfo Mesquita Nunes. 

Esta nova vaga de turismo em Portugal tem um impacto importante na organização das nossas cidades. A autenticidade e identidade do nosso território são factores determinantes na correspondente procura turística. A reabilitação urbana torna-se assim elemento fundamental na concretização de uma estratégia para o turismo em Portugal que vai mundo além das grandes cidades e que na nossa opinião está já a chegar ao interior do país.  

Alojamento local, esclareça as suas dúvidas

Decidimos publicar este excelente texto e video da empresa UWU Solutions, na pessoa do seu CEO, Marco Libório que faz uma excelente apresentação das principais questões a ter em conta para quem procura investir e operar neste sector. 


Arrendar casas a turistas tornou-se uma atividade bastante comum, havendo cada vez mais proprietários a fazerem-no. No entanto, para arrendar casas a turistas, é necessário respeitar alguns requisitos e seguir algumas regras, de modo a evitar coimas desnecessárias.

O atual regime jurídico que rege o "Alojamento Local" entrou em vigor em novembro de 2014. Entretanto, este regime jurídico foi alvo da primeira alteração em abril de 2015. As regras atuais vieram clarificar a regulação desta atividade. Entre outros aspetos, tornou-se mais fácil o registo de imóveis destinados a arrendamento com fins turísticos.

Dada a sua especificidade, surgem com frequência dúvidas, principalmente relativas à tributação dos rendimentos.

Vejamos de seguida como são tributados os rendimentos inerentes ao Alojamento Local.

 

IRS

Um dos primeiros passos de quem quer arrendar casa a turistas é registar a atividade de prestação de serviços de alojamento, junto da Administração Tributária.

Os rendimentos obtidos através da atividade de alojamento local são tributados pela Categoria B, como rendimentos empresariais.

Existem dois regimes de tributação:

i. Regime Simplificado:

Quem tiver rendimentos oriundos da atividade de Alojamento Local inferiores a 200.000 euros anuais pode optar pelo regime simplificado. No regime simplificado, apenas paga imposto sobre 15% dos rendimentos porque os restantes 85% são considerados despesas inerentes à atividade, logo não sujeitas a tributação.

ii. Contabilidade organizada:

Se os rendimentos provenientes desta atividade forem superiores a 200.000 euros por ano, fica automaticamente enquadrado no regime de contabilidade organizada. Nestes casos, o rendimento tributável é determinado nos termos e regras do IRC, com as devidas adaptações.

 

IRC

Nos casos em que a atividade de Alojamento Local seja desenvolvida através de uma empresa, a tributação será feita pelas regras normais do IRC; isto é, ao lucro obtido aplicar-se-á a taxa fixa de 21% (se for PME, os primeiros 15.000 euros de lucro são tributados a 17%).

 

IVA

A atividade de Alojamento Local é considerada como prestação de serviços, logo está sujeita ao pagamento de IVA, à taxa reduzida de 6%;

A taxa de IVA é aplicada ao preço do alojamento e pequeno-almoço, no entanto, se optar pelo regime simplificado e tiver rendimentos anuais inferiores a 10.000 euros pode pedir isenção de IVA;

Se não estiver isento de IVA, terá de fazer o pagamento deste imposto através da declaração periódica de IVA, que pode ser mensal ou trimestral, consoante o volume de negócios seja superior ou inferior a 650.000 euros. Esta declaração periódica é feita através do Portal das Finanças.

Fonte:  UWU Solutions