Localização
Zona urbana periférica dependente da Cidade de Santarém.
O imóvel localiza-se próximo do acesso a Auto-Estradas, sendo bem servido de rede rodoviária. Zona a Norte de Santarém, junto à Estrada Nacional Nº 3, que faz a ligação entre Santarém e Torres Novas, onde predomina a habitação plurifamiliar e unifamiliar com até 2 pisos acima do solo, tendo mais predominancia a habitação unifamiliar. Zona com boa acessibilidade, tendo na sua proximidade a via circundante de Santarém (Rua do Ó) e o acesso às Auto-Estradas A1 e A15. Quanto aos serviços a maior parte deles estão localizados no centro de Santarém.
Imovel encontra-se numa zona onde não existe factor de desvalorização considerável. No entanto a região apresenta excesso de oferta de mercado, e algum desinteresse no investimento , fruto de um rápido crescimento na última Década, não acompanhado com procura capaz de absorver os produtos em comercialização.
De referir que, não foi conhecido estudo ou projecto aprovado, sendo todas as áreas e premissas utilizadas na presente avaliação, sido facultadas em reunião camarária, tais como: índices e áreas brutas de construção e outras informações.
Urbanismo
De acordo com informação prestada pelo técnico do Departamento e Gestão de Urbanismo da Camara Municipal de Santarém, o terreno (Art.º8 da Secção D) encontra-se, face ao PDM, em Espaço Urbano Consolidado (Alta Densidade), Espaço Urbano (de Média Densidade Z2),Espaço Verde Urbano e Agro Florestal.
Área Urbana Consolidada (de Alta densidade), tem aproximadamente 9000m² e não existe um índice de ABC, sendo aplicado um valor modal, o que daria para construir aproximadamente 54 moradias de dois pisos com uma Área Bruta de Construção de 200m², cada.
A Área Urbana (de média densidade) tem aproximadamente 34.000m² com um índice 0,5 de ABC, aplicando o índice de construção à área de terreno obtemos 17.000m² de área Bruta de Construção, sendo que o máximo de pisos acima do solo é de 4. Estimando uma área por fogo média de 120m² cada, obtemos 18 edifícios,
em que cada edifício é composto por 8 fogos, originando na sua totalidade 144 fogos.
Espaço Verde Urbano, aproximadamente 7.000m² com um índice de construção de 0,15 para equipamento colectivo ou equipamento de manutenção, aplicando um índice á área de terreno resulta aproximadamente em 1.050m² de área bruta de construção.
A restante área do terreno de 157.000m² encontra-se classificada como Agro-Florestal, sendo que de acordo com o PROT, a construção em solo rural de edificações dispersas ou isoladas destinadas a habitação, só é permitida em parcelas com uma área igual ou superior a 4 hA.
Aplicando o descirto anteriormente, poderiamos dividir esta área em quatro parcelas aproximadamente, o que daria para construir uma moradia unifamiliar por parcela, visto que, de acordo com tramites legais de desemparcelamento, só é possivel realizar um desemparcelamento de 10 em 10 anos ficando assim o terreno com um ónus, por esse motivo consideramos nos 157.000m² a construção de uma única moradia unifamiliar com uma área coberta de 300m², mais 1600m² de anexos. De salientar que, toda a informação anteriormente descrita terá que ter parecer técnico do DGUA (Departamento de Gestão Urbanistico e Ambiental), face a sua viabilidade e devido ao PDM se encontrar em revisão. Áreas calculadas e estimadas a partir de consulta ao P.D.M..
O terreno encontra-se expectante de construção, não tendo sido iniciados trabalhos de infra-estruturização ou construção.
NNo terreno em estudo encontra-se actualmente implanta construção, com 162m², a demolir ou integrar no projecto futuro.
